Rīga +7°C 
Konsultē Marika Toma, Swedbank hipotekārās kreditēšanas jomas vadītāja, Kaspars Sausais, Luminor bankas mājokļu kreditēšanas vadītājs, Artis Zeiļa, Citadele bankas mājokļu tirgus eksperts, Māris Opincāns, SEB bankas Privātpersonu finansēšanas pārvaldes vadītājs, Daiga Blumberga, nekustamo īpašumu aģentūras Latio Vidzemes reģiona biznesa attīstības speciāliste, sertificēta vērtētāja asistente un NĪ darījumu vadītāja, Sanda Austere, Latio jaunākā NĪ darījumu vadītāja Talsu nodaļā.
Prasības nemainīgi stingras
Pieaugot mājokļu pieprasījumam un darījumu skaitam ārpus reģionālajiem centriem, ir palielinājušās arī banku iespējas šo īpašumu finansēšanai, norāda Citadele pārstāvis Zeiļa. Tas ļauj vieglāk pamatot darījuma cenu un noteikt īpašuma tirgus vērtību, tāpēc arī finansēto īpašumu reģionālais sadalījums pēdējos piecos gados kļuvis daudzveidīgāks. Bankas visas kā viena uzsver – lauku viensētas tiek kreditētas visos Latvijas reģionos. Un tomēr jāgatavojas – pozitīvs lēmums ir rūpīga izvērtējuma rezultāts, kurā bankas aizvien skrupulozi izvērtē katru pieteikuma niansi.
Kas tev jāzina, ja vēlies ņemt kredītu?
- Ārkārtīgi būtiska ir finanšu sabalansētība. Tas nozīmē, ka ir jāspēj nosegt ikdienas izdevumus un vienlaikus arī veidot uzkrājumus, kas paredzēti kredīta maksājumiem vai pirmajai iemaksai. Ļoti rūpīgi tiek izskatīta aizņēmēja maksātspēja un jau esošās kredītsaistības. Tieši šie faktori palīdz noteikt maksimāli pieejamo kredīta summu un procentu likmi. Luminor bankas pārstāvis skaidro, ka, piesakoties kredītam, kopējais kredīta apmērs nedrīkst pārsniegt 6 gadu ienākumus. Tas nozīmē: ja mājsaimniecības ienākumi pēc nodokļu nomaksas ir 2000 eiro, kopējā kredīta summa nevar pārsniegt 144 tūkstošus eiro. Vienlaikus kopējais kredītu maksājuma apjoms nevar būt lielāks par 30–40% no mājsaimniecības ienākumiem. Tieši nepietiekami ienākumi joprojām ir visbiežākais iemesls atteikumam.
- Hipotekāros kredītus izsniedz saskaņā ar īpašuma vērtējumu, jo vienlaikus iegādātais mājoklis tiek ieķīlāts kā nodrošinājums. Savukārt nekustamā īpašuma vērtējums balstās uz faktiskajiem darījumiem, kas notikuši attiecīgajā reģionā. Bieži objektīvu vērtējumu kavē nepilnīgi uzrādītie darījumi. Diemžēl aizvien pastāv situācijas, kad cilvēki daļu summas maksā skaidrā naudā, lai samazinātu nodevas maksājumu Zemesgrāmatā. Šīs nodevas apmērs privātpersonai ir 1,5% no īpašuma vērtības. Kopējā statistikā tas nozīmē vienu – patiesā aina tiek kropļota jeb īpašumi reģionos ir daudz zemākā vērtībā, nekā tas ir faktiski.
- Ļoti svarīgs ir mājas tehniskais stāvoklis, īpaši tas, vai mājokli var apdzīvot uzreiz. Arī remonta kvalitāte ir no svara. Mājokļa tehniskajam stāvoklim jābūt vismaz apmierinošam.
- Īpašumus ar lielu nolietojumu, kuru tehniskais stāvoklis vērtējams kā slikts, bankas finansēs tikai ar papildu finansējumu īpašuma remontam un rekonstrukcijai, vai arī pašam cilvēkam jau jābūt brīviem finansiāliem līdzekļiem, lai mājoklī nekavējoties uzsāktu remontdarbus. Jārēķinās, ka bankas aizdevums uzlabojumiem nozīmēs arī papildu saistības: būs jāiesniedz izmaksu tāme un remontdarbi jāveic konkrētā laika periodā. Nereti bankas saskaras ar šādu situāciju – cilvēki sākuši mājokli remontēt, taču sapratuši, ka ar esošajiem līdzekļiem iekļauties termiņā nesanāks, un kredītiestāde secina, ka ar pašlaik izdarīto īpašuma vērtība patiesībā nu kļuvusi vēl zemāka. Tāpēc jau sākumā kritiski jāizvērtē, vai ieplānotie darbi tiešām nekļūs par smagu slogu.
- Banka vērtē arī to, vai mājā jau ir sakārtotas komunikācijas: ūdens, kanalizācija, apkure, piekļūšana pie īpašuma.
- Jāgatavojas, ka paša līdzdalībai jābūt patiešām jūtamai. Līdzdalības apmērs var mainīties atkarībā no starpības starp vēlamo cenu un vērtētāja noteikto īpašuma vērtību. Ja īpašums ir labā tehniskā stāvoklī, pirmā iemaksa veido vismaz 15% no īpašuma vērtējuma. Ja ēkas tehniskais stāvoklis nav tik spīdošs, jāgatavojas, ka pirmajai iemaksai jābūt krietni lielākai – vismaz 30% no īpašuma vērtējuma. Ir gadījumi, kad klienti izvēlas ieķīlāt citu sev piederošu īpašumu, lai samazinātu sava līdzmaksājuma daļu.
- Vieglāk būs iegādāties īpašumu reģionā, kur vismaz pēdējo divu gadu laikā ir notikuši darījumi ar līdzīgiem īpašumiem. Diemžēl, pat ja vieta būs pasakaini skaista, taču apkārt nekādi nekustamo īpašumu darījumi beidzamo gadu laikā nav notikuši, glīto lauku mājiņu iegādāties ar hipotekārā kredīta palīdzību būs krietni grūtāk.
Pieredzes stāsti
Kristīne Sūna, pirms gada iegādājās lauku māju Trikātā. Mājā jau bija ievilktas visas komunikācijas, ar minimālām prasībām ēka bija apdzīvojama uzreiz. Vienīgais mīnuss – 7 gadus neviens tajā nebija pastāvīgi dzīvojis.
«Mums bija pirmā iemaksa teju 50% apmērā. Visas bankas, izņemot Swedbank un BigBank, atteica uzreiz. Jāsaka, ka SEB banka, jau izdzirdot vārdus lauku māja, bija teju gatavi nomest klausuli. Citadele apšaubīja iespēju pat izskatīt. Luminor arī diemžēl nebija gatavi. Swedbank piekrita, bet ar vienu nosacījumu – ka ņemam kredītu arī remontam. Taču mēs vēlamies māju atjaunot un renovēt savām rokām. Vienīgie, kas piekrita, turklāt bez jebkādas ķēpāšanās, bija BigBank. Tagad esam laimīgi – īpašumu esam iegādājušies un to renovējam savām rokām tādos tempos, kā spējam.
Par dzīvokļa īri maksājām krietni vairāk nekā ikmēneša maksājumā bankām, līdz ar to žēl, ka citas bankas potenciālos pircējus tik ātri noraksta.»
Jurģis un Gerda Vaivodi, māju Kuldīgā iegādājās 2022. gadā (par to Lauku Māja rakstīja aizvadītā gada janvāra numurā – lasi digitālajā žurnālā SANTA+ šeit). Ka laiks meklēt savu mājvietu ārpus Rīgas, Vaivodu ģimene sāka domāt 2019. gadā – brīdī, kad ģimenē pieteicās dvīņi. Taču pagrieziena punkts, kad Jurģis ar sievu Gerdu saprata, ka patiesi jāsāk rīkoties, bija 2021. gadā, kad ģimenē ienāca trešais bērniņš. Lai tobrīd tiktu pie hipotekārā kredīta, vispirms bija jānoformē Rīgā piederošā dzīvokļa pārdošanas darījums.
Aizdevumu dzīvokļa iegādei savulaik Vaivodiem bija devusi SEB banka, taču, lūkojoties pēc iespējām, lai iegādātos savu īpašumu Kuldīgas pusē, Jurģis par iespējām apvaicājies trim četrām bankām.
«Tas ir normāli, un to noteikti vajag darīt, jo tirgus tomēr ir tirgus. Lai arī SEB banka bija gatava izraudzīto mājokli kreditēt arī šoreiz, galu galā labāka sadarbība izvērtās ar Swedbank. Mājā pirkšanas brīdī bija ievilktas visas komunikācijas, taču tā bija remontējamā stāvoklī – iepriekšējie īpašnieki bija apdzīvojuši un apkurinājuši vien pusi mājas. Tādēļ papildus hipotekārajam kredītam bija nepieciešams ņemt arī aizdevumu remontam, iesniedzot paredzēto remontdarbu tāmi. Būtiskākie veicamie remontdarbi bija mājas apkures sakārtošana (pašlaik māja tiek apkurināta ar siltumsūkni), jumta nomaiņa, siltināšanas darbi. Aizdevums remontam nozīmē, ka viss darāmais jāpaveic noteiktā laika posmā, turklāt bankām par izdarīto regulāri jāsniedz arī atskaites. Mājas iegādei izmantojām arī ALTUM atbalstu daudzbērnu ģimenēm, kas palīdzēja ievērojami samazināt nepieciešamo summu pirmajai iemaksai.»
Citi klupšanas akmeņi
Mūsu aptaujātās nekustamo īpašumu ekspertes norāda, ka praksē redzams – ja klients ir maksātspējīgs un var izpildīt banku nosacījumus, sadarbība būs pozitīva. Pirmajai iemaksai nereti tiešām jābūt gana lielai – vismaz 30% no īpašuma tirgus vērtības. Kā jau noskaidrojām – jo labāks īpašuma stāvoklis, jo mazāka pirmā iemaksa. Kādu brīdi būtisks faktors, kādēļ daļa mājsaimniecību pie saviem īpašumiem tikt ar banku atbalstu nevarēja, bija lielā Euribor likme, kas būtiski palielināja, dažkārt pat dubultoja klienta maksājumu par kredītu.
Tomēr tie nebūt nav vienīgie faktori, kas ietekmē iespēju tikt pie hipotēkas. Un nereti cilvēki – gan pārdevēji, gan pircēji – sev paši iešaujot kājā. «Lai arī cik nepareizi tas skanētu, teju nevienam īpašumam nav viss kārtībā ar dokumentiem,» saka nekustamo īpašumu aģentūras Latio Vidzemes reģiona biznesa attīstības speciāliste Blumberga. Visbiežāk vainīgas ir dažādas nelegālās pārbūves gan īpašuma iekštelpās, gan ārpus tām. Piemēram, paplašināta istaba, piebūvēta veranda vai terase. Lai arī pašiem varētu šķist, ka tas nekas būtisks nav, banka uz to lūkosies kā uz problēmu, kas pirms iegādes noteikti jārisina.
Nereti klupšanas akmens arī ir nesakritība starp Kadastrā un Zemesgrāmatā reģistrētajiem datiem vai nelegāls piebraucamais ceļš.
Runājot par tehnisko stāvokli, liela nozīme ir, piemēram, jumta segumam – ir bijuši gadījumi, kad finansējums nav iegūts tādēļ, ka māju aizvien sedz šīfera jumts…
Tādēļ pirms mājas sludinājuma izvietošanas pārdevējam ļoti ieteicams nolīgt vērtētāju, kurš palīdzēs saprast starta punktu jeb reālo īpašuma tirgus vērtību atkarībā no tā, kāds ir īpašuma tehniskais stāvoklis un dokumentu atbilstība situācijai dabā. Nederēs klasiskais variants: ā, kaimiņš pārdod par tādu cenu, nu, es savam pielikšu vēl 20% klāt! Tā kā bankas aizdevumu izsniedz no reālās īpašuma vērtības, nevis no pārdevēja nosauktās summas, jārēķinās, ka šī starpība arī pircējam būs jāmaksā no saviem iekrājumiem. Un bieži viensētu saimnieki summu veido, balstoties arī uz emocionālo piesaisti vietai. Piemēram, īpašumu pamatīgi sadārdzina īpašumā esoša dižozola dēļ. Realitātē īpašuma vērtība koka vai skata aiz loga dēļ tik krasi nepieaugs. Lai arī, protams, ir gadījumi, kad cilvēki patiešām ir gatavi maksāt uz pusi dārgāk par tirgus vērtību tikai tāpēc, ka māja atrodas skaistā vietā pie upes.
Latio ekspertes, balstoties uz tirgus novērojumiem un nozares signāliem, piekrīt banku secinājumiem – pastāv pamatotas aizdomas, ka atsevišķos gadījumos daļu summu pārdevējam maksā skaidrā naudā.
Un patiesībā šādi pircēji paši sev nodara pāri, lai arī konkrētajā brīdī to nesaprot. «Piemēram, ja īpašums tiek pārdots par 50 tūkstošiem eiro, bet Zemesgrāmatā reģistrētā iepriekšējā darījuma summa ir 30 tūkstoši, tad brīdī, kad īpašnieks šo īpašumu pārdod, var rasties pienākums maksāt kapitāla pieauguma nodokli – īpaši gadījumos, kad īpašnieks nav bijis deklarēts attiecīgajā īpašumā,» komentē Blumberga. Tiesa, šī situācija pēdējā laikā mainās, un tieši gados jaunāki pircēji saprot, kā īpašumu vērtēšanas mehānisms strādā un kādēļ ir nepieciešams caurspīdīgums veiktajos darījumos.
Lauku māju bums ir pierimis
Banku pārstāvji un nekustamo īpašumu aģentes ir vienisprātis – lauku māju bums ir beidzies. Vairs nav novērojams tik liels pieprasījums pēc īpašumiem laukos, kā tas bija pandēmijas laikā. Cilvēki, īpaši ģimenes ar bērniem, pamazām atgriežas pilsētās – tuvāk sabiedriskajai dzīvei. Tagad nereti lauku īpašumi ar banku finansējumu tiek iegādāti kā otrais mājoklis – vieta atpūtai vai sezonālai dzīvošanai, nevis kā primārā dzīvesvieta.
Taču īpašumu cenu līknīte reģionos tāpat pamazām iet uz augšu.
Un tam ir pamats – cilvēki mūsdienās savos īpašumos investē un iegulda kvalitātē. Par lauku viensētām visbiežāk darījumu summas ir 40–70 tūkstoši eiro, savukārt labā tehniskā stāvoklī esošām privātmājām cenas bieži ir līdzvērtīgas pilsētās esošajiem īpašumiem, sasniedzot 100–160 tūkstošus eiro. Turklāt bijuši darījumi, kad bankas finansē mājokļus reģionos arī 200 tūkstošu eiro apmērā. Jāsaprot gan viens: atrast relatīvi lētu un labā stāvoklī esošu lauku viensētu mūsdienās vairs nav vienkāršs uzdevums.
Valsts aizdevums mājoklim reģionos
Kopš pagājušā gada oktobra beigām uzsākta jauna valsts atbalsta programma Aizdevums mājokļa iegādei reģionos. Programma piedāvā aizdevumu apjomā līdz 73 999 eiro ar termiņu līdz 30 gadiem mājokļa iegādei reģionos, kas atrodas ārpus Rīgas, Mārupes, Olaines, Jūrmalas, Ķekavas, Salaspils, Ropažu un Ādažu novadiem. Minimālā pirmā iemaksa ir 5% no darījuma summas, un to iespējams segt arī ar ALTUM subsīdiju Balsts, kas pieejama daudzbērnu ģimenēm un ģimenēm, kurās aug bērni ar invaliditāti. Par aizdevuma nodrošinājumu var kalpot iegādātais nekustamais īpašums, un finansējuma apjoms var sasniegt līdz 100% no īpašuma vērtības. ALTUM nodrošina nekustamā īpašuma novērtēšanu bez maksas. Vairāk par nosacījumiem, lai saņemtu aizdevumu, atradīsi altum.lv.
