Kas jāņem vērā, ja gribi pirkt vai pārdot māju?

Nekustamais īpašums
Dace Rudzīte
2. septembris
Komentēt

Drukāt

Saglabāt

Foto: Shutterstock.com
Mājas iegāde vai pārdošana ir viens no cilvēka dzīves lielajiem notikumiem, tāpēc tas būtu jāpaveic pēc iespējas apdomīgāk. Kas jāņem vērā, pērkot vai pārdodot māju, lai sapnis nepārvērstos murgā? Konsultē JĀNIS SKRASTIŅŠ, zvērināts notārs, Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētājs, un ATIS SKRASTIŅŠ, Latio Mājokļu tirdzniecības nodaļas nekustamā īpašuma aģents

Pirms iegādājas no kāda māju, vispirms jānoskaidro, vai šis cilvēks pats ir īpašnieks vai pārstāvis? Ja pārstāvis, tad uz kāda pamata? Lai būtu drošība, ka pārdevēja uzrādītā pilnvara rīkoties ar īpašumu ir derīga un reāla, tā noteikti jāpārbauda Pilnvaru reģistrā. Pašlaik to var izdarīt tikai pie notāra, bet pēc 1. jūlija izsniegtās pilnvaras varēs pārbaudīt jaunajā Latvijas notāru klientu portālā latvijasnotars.lv. Šis ir svarīgs solis tāpēc, ka pilnvara var būt viltota, un diemžēl pēdējā laikā tādi gadījumi nav nemaz tik reti. Tāpat pilnvaras devējs, kurš varbūt dzīvo ārzemēs un nemaz nenojauš, ka kāds turpina rīkoties ar viņa īpašumu, pilnvaru jau sen atsaucis. Galu galā pilnvaras apjoms jeb lietas, kuras persona pilnvarota kārtot, var atšķirties potenciālajam pircējam uzrādītajā dokumentā un reālajā reģistrā fiksētajā pilnvarā.

Daudz informācijas var uzzināt sociālajos tīklos un dažādos meklētājos, tāpēc vērts papētīt arī tos – vai par personu, ar kuru plānots iesaistīties mājas iegādes darījumā, nav sūdzību vai informācijas saistībā ar krāpniecību.

Nevajadzētu kautrēties arī uzrunāt kaimiņus – gan lai painteresētos par apkārtni un drošību, gan par mājas saimniekiem. Tāpat vērts noskaidrot, vai īpašums pienācīgi sagatavots pārdošanai – vai nomaksāti visi nodokļi un komunālie maksājumi, vai visas ēkas ir nodotas ekspluatācijā, veikti visi nepieciešamie zemes mērījumi.

Pirkuma līgums

Otrkārt, ļoti būtisks ir lietpratīgi izveidots pirkuma līgums. Strīdi starp pircēju un pārdevēju var rasties uz līdzenas vietas un bez redzama iemesla, tāpēc, lai kā arī negribētos lieki domāt par precīzi izteiktiem noteikumiem līgumā, par to jādomā.

Diemžēl nereti atklājas, ka cilvēki paraksta privātā kārtā taisītus līgumus, kurus nav pat lāgā izlasījuši un kuru jēgu pilnībā nesaprot. Tas ļauj otrai pusei, kas, iespējams, nav pilnībā godprātīga, noslēpt būtiskus apstākļus, kas attiecas uz pārdodamo īpašumu.

Līgumu, protams, var sastādīt pašu spēkiem, tikai tad jāapzinās, ka arī atbildību par tā saturu uzņemas tikai un vienīgi paši līdzēji.

Līgumu, kas dotu tiesības nesaskaņu gadījumā iztikt bez tiesas, piemēram, ja nauda tomēr netiek samaksāta vai īpašums netiek nodots norunātajā kārtībā, var sastādīt tikai un vienīgi notārs.

Pirkuma līgumā noteikti jānorāda darījuma būtiskākie nosacījumi: cena un maksāšanas kārtība. Vai pircējs visu summu maksās uzreiz vai pa daļām, kurš maksās ar īpašumtiesību pārreģistrāciju saistītos papildu izdevumus: valsts nodevu, kancelejas nodevu, izdevumus par notāra pakalpojumiem. Jau pirkuma līgumā vēlams atrunāt, kā notiks īpašuma nodošana, piemēram, pirms vai pēc īpašuma reģistrācijas zemesgrāmatā.

Pirkuma līgumā ietverami arī apliecinājumi un garantijas par nekustamā īpašuma stāvokli un apgrūtinājumiem, kā arī strīdu risināšanas kārtība. Nebūtu par ļaunu norādīt arī gadījumus, kuros ir tiesības vienpusēji izbeigt līgumu, vai arī līgums tiek izbeigts automātiski, iestājoties noteiktam nosacījumam. Piemēram, ja kādu iemeslu dēļ īpašumtiesības nav iespējams reģistrēt zemesgrāmatā trīs mēnešu laikā no pirkuma līguma noslēgšanas dienas.

Darīt pašam vai algot mākleri?

Māju var mēģināt pirkt/pārdot saviem spēkiem, var noalgot profesionāli jeb mākleri. No vienas puses, pārdodot pats, ietaupa summu, kāda jāmaksā par māklera pakalpojumiem. No otras puses, rīkojoties uz savu galvu, mājas īpašnieks vai pircējs var pieļaut dažādas kļūdas, kas var izmaksāt krietni dārgāk nekā speciālista konsultācija, kurš šajā jomā zina vairāk nekā vidusmēra cilvēks, kas īpašumu pārdod varbūt vienu reizi mūžā.

Par māklera pakalpojumu jāmaksā konkrētajā valstī, konkrētajā uzņēmumā noteikta standarta likme – Latvijā tie ir līdz 5% no darījuma summas.

Ja visu dara pats, parasti safotografē īpašumu no ārpuses, iekšpuses. Foto kopā ar informāciju par īpašumu izvieto kādā sludinājumu portālā (parasti ss.lv) vai sociālajos tīklos un gaida potenciālos pircējus. Ja izvēlas māklera pakalpojumus, mājas pārdevējam nav jādara gandrīz nekas, jo visu paveic mākleris. Viņš īpašumu novērtē, izliek pārdošanā, meklē pircējus, sagatavo visus dokumentus, ko puses tikai paraksta. Arī tad, ja māja ir ieķīlāta, tai ir nenomaksāti parādi vai citi apgrūtinājumi, to visu palīdz nokārtot mākleris tā, lai ieguvējs ir gan pircējs, gan pārdevējs.

Ja pērk māju un izvēlas māklera pakalpojumus, pastāv vairākas iespējas. Var lūgt, lai māju atrod mākleris, kuram ir plaša datu bāze, var arī ar noskatīto māju nākt pie māklera, un viņš izvērtēs, cik pareiza ir izvēle, vai netiks pārmaksāts. Var būt tā, ka pircējs noskata īpašumu un māklerim uztic darījuma juridisko noformēšanu un uzraudzīšanu.

Par māklera pakalpojumu jāmaksā konkrētajā valstī, konkrētajā uzņēmumā noteikta standarta likme – Latvijā tie ir līdz 5% no darījuma summas. Ja nosaukta pareiza cena, māju vajadzētu pārdot gada laikā. Ja nepārdod, mākleris atlīdzību nesaņem, tāpēc viņš ir ieinteresēts ieguldīt visas pūles, lai nonāktu līdz abpusēji izdevīgam rezultātam.

Īpašuma vērtība

Viens no jautājumiem, par ko pārdevēji un pircēji nereti lauž šķēpus, ir īpašuma vērtība. Diemžēl māju pārdevēji dažkārt pārvērtē sava īpašuma cenu, uzskatot par vērtīgu to, kas potenciālā pircēja acīs nemaz tāds nav. Es mājā ieliku savu sirdi… Bet, vai pircējs šo sirdi sajūt vai ne, ir pavisam cits jautājums. Bieži vien mājas īpašnieks cenu nosaka pēc saviem iespaidiem, iegribām, sentimentālām atmiņām, kas nesakrīt ar reālo tirgus situāciju. Ja noalgo mākleri, viņš palīdz noteikt īpašuma tirgus vērtību jeb reālo cenu, par kādu īpašumu var pārdot. Mākleris pamato, ka īpašums varbūt maksā krietni dārgāk, nekā īpašnieks iedomājas, varbūt krietni lētāk, jo tāda vienkārši ir tirgus situācija.

Pirmais un noteicošais, kas nosaka īpašuma vērtību, ir vieta, kur māja atrodas. Māja var būt jebkuras kvalitātes un smukuma, tās pamatvērtība ir atrašanās vieta! Var uzbūvēt pili purvā, un tai nebūs nekādas vērtības, un var uzbūvēt šķību būdiņu pie ūdenskrituma, un tā būs miljona vērta. Visdārgākās mājas ir Rīgā un ap Rīgu, bet, jo tālāk laukos, jo īpašumu cenas zemākas. Būtisks ir mājas stāvoklis, tās būvniecībā ieguldītie līdzekļi un izmantotie materiāli, zemes vērtība.

Jo vairāk mājā ieguldīts un jo labākā stāvoklī tā ir, jo lielāka cena. Kopējo īpašuma vērtību ietekmē infrastruktūra: piebraucamais ceļš, elektrība, komunikācijas. To visu saliekot kopā, veidojas cena. Īpašuma kadastra vērtībai bieži vien nav ļoti lielas saistības ar reālo tirgus cenu, bet kaut kāda sakritība jau ir. Nereti kadastrālā vērtība ir piecreiz lielāka vai mazāka par tirgus vērtību. Tāpēc par pamatu īpašuma cenai ir šodienas tirgus vērtība, ko nosaka mākleris vai profesionāls īpašumu vērtētājs.

Māju var pārdot arī ar daļu iedzīves, taču, vai tas palielina īpašuma cenu, atkarīgs no tā, kas mājā ir.

Viens ir laba iebūvējamā santehnika, pavisam kas cits – vecā sekcija un dīvāns. Taču cilvēki ir dažādi, un, kas vienam šķiet nevajadzīgs krāms, otram izrādās noderīga lieta. Kūtis un saimniecības ēkas, ja tādas ir, ietilpst īpašumā, bet, vai dara to vērtīgāku, atkarīgs no pircēja vēlmēm. Var būt pircējs, kurš saimniecības ēkai redz pielietojumu, un var būt otrādi – šo ēku var uztvert kā graustu, kas jājauc nost, un tad tas ir apgrūtinājums. Ja aiz mājas stāv sakrautas ķieģeļu kaudzes un dēļi, pircējam tas viss jāpērk, bet atkal – vai viņš to redz kā ieguvumu vai kā apgrūtinājumu, atkarīgs no cilvēka un viņa iecerēm, pērkot māju. Arī kapi vai dzelzceļš māju tuvumā pie mums tiek uztverts ar aizdomām, lai gan, piemēram, vāciešiem tas neskaitās nekas slikts.

Ekskursanti un rokas nauda

Kad māja izlikta tirgū, var sākt gaidīt potenciālo pircēju. Ja īpašumu pārdod pats, nekad nevar būt drošs, kas par cilvēkiem nāks to apskatīt. Mākleris parasti atsijā reālos pircējus no ekskursantiem, līdz ar to pārdevējs ir pasargāts no lūrētājiem, kas tāpat vien braukā un skatās mājas, varbūt ar to pat pelnot naudu. Būtu labi, ja pirms cilvēku ielaišanas mājās viņus papētītu kaut vai sociālajos tīklos, bet pircēji – īpašumu kārtīgi izpētītu internetā ieliktajā sludinājumā, lai nav lieka braukāšana. Protams, gadās, ka bildēs viss ir skaisti, bet aizbrauc apskatīties, un izrādās, ka līdzās mājai ir ķieģeļu ceplis vai pāri ceļam ir kokzāģētava, kas bildēs nav redzama.

Rokas naudas iemaksu likumdošana neparedz, tas ir individuāli. Taču pārdevējam ir tiesības prasīt noteiktu summu kā garantiju, ka darījums notiks. Vislabāk, ja rokas nauda tiek iemaksāta atsevišķā kontā, kā viens no variantiem varētu būt notāra konts, kur nauda glabājas, kamēr darījums ir noticis, jo neuzticēšanās jau pastāv. Glabājuma konts – pircējs iemaksā glabājuma kontā, tādējādi parādot savu labo gribu un savas iespējas. Līdz ar to pārdevējs ir drošs, ka pircējs ir reāls un ka viņam ir tas, par ko runā.

Var būt arī nauda aploksnē, taču skaidras naudas darījumiem ir ar likumu noteikts limits – pašlaik tie ir 7 000 eiro.

Kopumā jāatzīst, mājas pārdošana un pirkšana bieži vien ir ļoti stresains pasākums. Pircējs un pārdevējs nereti nonāk saspīlētās attiecībās, dažkārt pat sīkumu dēļ. Principā pārdevējs var atteikties pārdot savu īpašumu cilvēkam, kas viņam nešķiet simpātisks. Īpaši tas attiecas uz īres tirgu, bet arī tēvatēva mājas negribas pārdot netīkamiem cilvēkiem. No otras puses, kāda nozīme, ja pircējs maksā labu summu…

Zemūdens akmeņi, par ko vērts padomāt

Dažādi īpašuma apgrūtinājumi, kas vēlāk jaunajam īpašniekam var liegt īstenot ieceres

Piemēram, lauksaimnieciskās darbības sākšanu, zivju dīķa ierīkošanu, jaunas mājas būvniecību, jo īpašumam piešķirts kultūras pieminekļa statuss, vai apgrūtināts ar zemes gabalā ierīkotajām inženierkomunikācijām vai elektrības sistēmām. Reiz pie notāres Liepājā ieradās pircējs un pārdevējs ar privāti noslēgtu darījuma līgumu, lūdzot sagatavot nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatai. Ielūkojoties pārdevēja zemesgrāmatā, notāre atklāja, ka pret īpašumu ir vērsta parāda piedziņa.

Pircējs no darījuma, protams, atteicās, bet laiks, kas tam veltīts, ir iztērēts un jaunā mājokļa meklējumi jāturpina. Mēdz gadīties, ka nule iegādātajam namam līdzi nāk arī īrnieki, ar kuriem telpu īres līgums ir spēkā vēl vairākus gadus, un jaunajam īpašniekam tas būs jārespektē, taču īpašuma pārdevējs par to darījuma slēgšanas procesā nav informējis.

Mēģinājums ietaupīt uz nodevu un nodokļu rēķina var izrādīties liktenīga kļūda

Notāru ikdienas praksē bieži jaušams, ka tieši šāda nolūka dēļ ļaudis uzrāda līgumos krietni mazākas summas nekā tās, par ko vienojušies patiesībā. Kādas var būt sekas? Piemēram, pirms kāda laika Latgalē tika pārdots paliels lauksaimniecības zemes gabals par 500 eiro. Pircējs pēc kāda laika atkal to pārdeva, uzrādot jau citu summu – 10 000 eiro. Rezultātā viņam bija jāmaksā liels iedzīvotāju ienākuma nodoklis, ko rēķina 15% apmērā no īpašuma iegādes un pārdošanas starpības.

Ja cilvēks būtu apzinājies, kādas sekas sagaidāmas, uzrādot līgumā pārmērīgi mazu summu, nekas tamlīdzīgs nebūtu noticis.

Pārdodot apbūves zemi un uzrādot līgumā nesamērīgi mazu summu, smagu vilšanos piedzīvoja cits īpašnieks, kurš nezināja, ka pašvaldībai ir pirmpirkuma tiesības, kura tās arī izmantoja. Pārdevējs, mēģinot ietaupīt uz nodokļu un nodevu rēķina, bija spiests pārdot īpašumu par līgumā uzrādīto nesamērīgo pirkuma maksu.

Bieži dažādus riskus rada nevērīga attieksme pret darījuma juridisko pusi

Cilvēkam, kurš nolēmis pats saviem spēkiem kārtot darījumu ar nekustamo īpašumu, ir jābūt ne tikai ļoti erudītam juridiskos jautājumos un jāorientējas likumos, bet arī jāpārzina, kādos reģistros un institūcijās jāvēršas, lai pārbaudītu visu iespējamo informāciju par zemi, dzīvokli vai māju, ko iecerēts iegādāties, – tieši šajos datos var atklāties dažādi pārsteigumi.

Notāriem ir zināšanas par apstākļiem, kurus nepieciešams pārbaudīt un kā to izdarīt. Notārs jau šobrīd var ne tikai sagatavot darījumu, bet arī to pārraudzīt – izskaidrot pusēm visus ar darījumu saistītos aspektus un tajā iesaistīto tiesības un pienākumus, pārbaudīt visus iespējamos datus un informāciju, kas attiecas uz īpašumu, nepieciešamības gadījumā pieņemt glabājumā pirkuma maksu un iesniegt dokumentus īpašumtiesību reģistrācijai zemesgrāmatā.

Turklāt drīzumā – no 1. jūlija komunikācija ar notāru varēs notikt attālināti, izmantojot videokonferenci Latvijas notariāta portālā latvijasnotars.lv. Tas paplašinās cilvēku ērtības un palielinās darījuma norises ātrumu, vienlaikus saglabājot darījuma drošību, kas mūsdienās ir jo īpaši svarīgi.

Pērkot un pārdodot īpašumu

  • Konsultējies ar profesionāliem juristiem, piemēram, notāru.
  • Rūpīgi izlasi jebkuru dokumentu, kas attiecas uz īpašumu un darījumu.
  • Nekautrējies uzdot jautājumus un nepaļaujies tikai uz cilvēku godaprātu.
  • Rakstiski fiksē visu, par ko vienojaties.
  • Neizmanto internetā pieejamos līguma paraugus bez to kritiskas izvērtēšanas un pielāgošanas konkrētajai situācijai.
  • Klausi intuīcijai un neiesaisties darījumā, kurā kaut nianse nav skaidra un saprotama.
  • Skrupulozi pārbaudi līguma tekstu arī gramatiski – personas datus, īpašumu adreses, kadastra numuru u. c.
  • Pārbaudi informāciju atbilstošos reģistros, tai skaitā salīdzini Valsts zemes dienesta datus ar informāciju zemesgrāmatā.
  • Izvērtē notāra sniegtā pakalpojuma priekšrocības un drošību iepretī pašu sagatavotam līgumam.
  • Nekad nebalsties uz kaimiņu vai paziņu pieredzi – katrs darījums ir individuāls.
  • Neparaksti līgumu, ja kāds no terminiem vai nosacījumiem nav saprotams un netiek izskaidrots.
  • Paredzi tiesības vienpusēji atkāpties no līguma, ja neiestājas plānotās sekas vai rezultāts.

Lasi citur

0 komentāri

Šobrīd komentāru nav. Tavs viedoklis būs pirmais!

Pievienot komentāru

Lai pievienotu komentāru autorizējies ar Santa.lv profilu vai kādu no šiem sociālo tīklu profiliem.

 

Veselība

Privātā Dzīve

Mans Mazais

Astes

AutoBild.lv

Māja

Receptes

Dārzs