Ko nozīmē ceļa servitūts?

Terminā servitūta ceļš ir kaut kas noslēpumains. Vārds servitūts ir tik svešāds, bet vienlaikus labi paliek prātā: kaut kas no servisa un kaut kas no tūtas, lai gan patiesībā stāsts ir pavisam par ko citu.

Juridiskais skaidrojums terminam ceļa servitūts ir visai sarežģīts: «Ceļa servitūts ir apgrūtinājums, kas uzlikts vienam nekustamajam īpašumam un kā lietu tiesība kalpo par labu citam nekustamajam īpašumam.» Dzīvē tas ir stāsts par ceļu nokļūšanai uz savu īpašumu: vai nu tev jāšķērso kaimiņa zeme, vai kaimiņam – tava, un likumīgas tiesības to darīt dod ceļa servitūts.

Vadošais un kalpojošais

Lai pastāvētu ceļa servitūts, vajadzīgi divi nekustamie īpašumi: viens ir apgrūtināts otram par labu. Pirmais īpašums ir saistītais jeb kalpojošais, otrais – tiesīgais jeb valdošais.

Citi lasa

Ilze Klapere

Personības

Olga Rajecka: Skat, man jau drīz būs 63, un es tik dziedu un dziedu!

Marta Kalniņa

Slavenības

«Traki. Tā notiek pirmo reizi.» Račs pēkšņi paziņo ka «bet bet» koncerts šodien Ventspilī nenotiks

Ineta Meimane

Personības

Leldes Ceriņas pirmā intervija pēc šķiršanās: Biju salauzta tik dziļi, ka gribējās kliegt

• Tiesīgais jeb valdošais. Īpašums ar zemesgrāmatā nostiprinātu ceļa servitūtu nodrošina tiesības likumīgi šķērsot kaimiņa zemi.
• Saistītais jeb kalpojošais. Īpašums ar zemesgrāmatā nostiprinātu ceļa servitūtu dod kaimiņam tiesības braukt pa otra kaimiņa zemi.

Nekustamā īpašuma apgrūtinājums attiecas uz nekustamo īpašumu, nevis uz tā saimnieku – lai cik saimnieki mainīsies, īpašumam noteiktais ceļa servitūts paliek un paliks.

Ja apgrūtinātā īpašuma saimnieks izlems savu zemi pārdot, tā jaunajam īpašniekam būs saistošs zemesgrāmatā nostiprinātais ceļa servitūts. Savukārt, ja saimnieks gribēs pārdot valdošo īpašumu, kam par labu nostiprināts ceļa servitūts, viņš pircējam varēs rādīt zemesgrāmatas ierakstu – redziet, šis ceļš pāri kaimiņa zemei ir likumīgs, un, ievērojot nosacījumus, jums nedrīkst aizliegt pa to braukt.

Pārbaudi dokumentus!

Pērkot īpašumu, noteikti jānoskaidro informācija par ceļa servitūtu. Ikviens par maksu var ieskatīties jebkura nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā un iepazīties ar tā ierakstiem. Visērtāk un ātrāk to var izdarīt vietnē www.zemesgramata.lv. Norādot interesējošā nekustamā īpašuma kadastra numuru, par maksu var ieskatīties visā zemesgrāmatas nodalījumā (tas maksās 5 eiro) vai arī tikai kādā tā sadaļā (tas maksās 1,70 eiro). Ja gribas uzzināt tikai to, kādi apgrūtinājumi (izņemot hipotēkas) ir šim īpašumam, pietiks ar ieskatīšanos attiecīgā zemesgrāmatas nodalījuma trešajā daļā – ziņas par nekustamā īpašuma apgrūtinājumiem.

Kas zemesgrāmatā teikts par ceļa servitūtu?

Pievērs uzmanību, kāda norāde ir pie informācijas par ceļa servitūtu: atzīme vai nostiprinājums.

• Atzīme. Tā ir informācija par pagaidu stāvokli – iecerētu, bet ne līdz galam nodibinātu servitūta tiesību. Proti: atzīme ir informācija par pārejas posmu, kas novedīs vai nenovedīs līdz servitūta tiesības nodibināšanai. Konkrētā situācija rūpīgi jāvērtē – kāpēc šāda atzīme ir un kā varētu attīstīties notikumi nākotnē.
• Nostiprinājums. Tas nozīmē, ka servitūta tiesība jau ir nostiprināta un nodibināta, kā to saka likums: apgrūtināto nekustamo īpašumu šķērso servitūta ceļš, kuru kāds cits drīkst izmantot, un šī īpašuma īpašnieks to nevar liegt pat tad, ja tas radīs neērtības.

Ja zemesgrāmatu nodalījuma ierakstā ir norāde par ceļa servitūta atzīmi vai nostiprinājumu, noteikti jājautā pārdevējam visi dokumenti, lai saprastu, kur tieši atrodas servitūta ceļš un kādi ir tā lietošanas nosacījumi.

Ceļš ir, dokumentu nav

Nolūkoto zemesgabalu šķērso gadiem iebraukātas transportlīdzekļu sliedes, bet zemesgrāmatā par ceļa servitūtu nav ne atzīmes, ne nostiprinājuma. Tikpat labi var būt arī otrādi: nokļūšanai uz nolūkoto īpašumu jāšķērso kaimiņa zemesgabals, bet zemesgrāmatā nav norādīts, ka tev ir tādas tiesības.

Ja noskatītajā īpašumā atrodas ceļš, kas dokumentos nav iezīmēts, precīzi jānoskaidro: uz kurieni tas ved un kāpēc to lieto. Civillikums paredz: līgumiski noteikta ceļa servitūta nodibināšanas vienīgais apliecinājums ir nostiprinājums zemesgrāmatā. Lai arī pašlaik tā nav, var gadīties, ka šis ceļš te paliks, pat ja jaunie īpašnieki to negribēs. Proti, ja kaimiņš var nokļūt savā īpašumā, tikai un vienīgi šķērsojot šo zemesgabalu, strīda gadījumā viņš tiesā var panākt ceļa servitūta nodibināšanu.

Iespējams, ne atzīmes, ne nostiprinājumu zemesgrāmatā nav tādēļ, ka līdz šim bija mutiska vienošanās: kaimiņš var jebkurā laikā šķērsot šo īpašumu. Ja dokumenti nav sakārtoti, jaunajiem zemes īpašniekiem ir tiesības rīkoties tā, it kā nekāda ceļa viņu īpašumā nebūtu. Tas, ka kaimiņš par kaut ko bija vienojies ar iepriekšējo zemes īpašnieku, uz jauno saimnieku neattiecas, jo zemesgrāmatā nekas nav ierakstīts.

Ja jaunais īpašnieks, piemēram, gribēs savā zemē audzēt rabarberus, viņam būs tiesības uzart zemesgabalu ar visu kaimiņa gadiem iebraukāto ceļu.

Lai strīdu par ceļu atrisinātu, kaimiņiem jāmēģina atrast kompromisu. Civillikumā teikts: nosakot ceļa servitūtu, tā lietošanu var ierobežot laika, vietas, kā arī lietošanas veida ziņā. Tātad var, piemēram, vienoties, ka kaimiņš otra zemi drīkst šķērsot pa īpašuma malu, nevis pa diagonāli kā lidmašīna debesjumu. Tāpat var vienoties, ar kādiem transportlīdzekļiem otra zemi drīkst šķērsot – piemēram, tikai ar velosipēdu, motociklu vai vieglo automašīnu, nevis ar traktoru vai kravas mašīnu. Vēl var vienoties arī par ceļa platumu un izmantošanas laiku, kā arī par to, vai vispār un kā kaimiņš maksās par otra īpašuma – servitūta ceļa – izmantošanu.

Pēc tam jānoslēdz līgums un zemesgrāmatā jānostiprina ceļa servitūts, kas apgrūtina vienu nekustamo īpašumu par labu citam nekustamajam īpašumam.

Ar tiesas spriedumu

Ne vienmēr kaimiņi savā starpā spēj vienoties par ceļa servitūtu. Iedomāsimies situāciju. Tu nopērc īpašumu, bet izrādās – ir jāšķērso kaimiņa zeme, un kaimiņš izlemj: viss, es vairs negribu, ka kāds brauc pa manu zemi! Un tā pienāk diena, kad tu ar tomātu stādiem mašīnā brauc uz savu lauku īpašumu, bet… kaimiņiene savu zemesgabalu ir apjozusi ar drāšu žogu, bet pāri ceļam – dziļš grāvis. Diemžēl iespējas rīkoties būs visai ierobežotas, jo likums ir kaimiņienes pusē, jo viņas īpašumā ceļa servitūts par labu tavam īpašumam nav noteikts. Vienīgais risinājums ir vērsties tiesā ar prasību par ceļa servitūta nodibināšanu kaimiņienes zemē par labu savam īpašumam.

Kurš civilstrīdā uzvarēs, to vērtēs tiesa, ņemot vērā likumu un visus konkrētā gadījuma apstākļus. Tikai tas vien, ka jau gadu gadiem ceļam ir izmantota kaimiņa zeme, nav pamats tiesai nodibināt ceļa servitūtu. Proti, tiesa neskatīsies tik vienkārši: sak, tā ir bijis, tāpēc tā arī jāturpina. Ir kāds cits ļoti svarīgs nosacījums tam, lai tiesa lemtu, ka kaimiņa zemē jānosaka servitūta ceļš tavam īpašumam pat tad, ja kaimiņš to negribēs.

Juridiskā valodā runājot, tiesas ceļā un pretēji nekustamā īpašuma īpašnieka gribai ceļa servitūtu var noteikt tikai tad, ja tā nodibināšana ir absolūti nepieciešama otra jeb tā sauktā valdošā nekustamā īpašuma labumam.

Proti, tiesa lems par servitūta ceļa noteikšanu kaimiņa zemē par labu tavam īpašumam tikai tad, ja tev objektīvi nav iespēju savā īpašumā iebraukt pa kādu citu ceļu. Ja tomēr savā īpašumā varēsi iebraukt, piemēram, pa sliktāku vai tālāku ceļu, tiesības šķērsot kaimiņu zemi netiks piešķirtas – tiesa neņems vērā argumentu, ka tā tev būtu ērtāk un tuvāk.

Vai par ceļa servitūtu var prasīt maksu?

• Manā zemē nostiprināts ceļa servitūts par labu kaimiņu īpašumam, kur atrodas liela ražotne. Būtībā mana zeme tiek izmantota viņu biznesam. Vai varu prasīt maksu par manas zemes izmantošanu?

Civillikums tiešā veidā neparedz, ka par ceļa servitūta izmantošanu pienākas atlīdzība, tomēr tas ir tikai loģiski. Ceļa servitūta nodibināšana būtībā patiešām nozīmē sava īpašuma iznomāšanu kādam citam, proti, saimnieks atvēl sava īpašuma daļu kāda cita labumam un lietošanai.

Latvijā gan pagaidām autoritatīvas tiesu prakses šādiem strīdiem par servitūta ceļa lietošanas atlīdzības noteikšanu nav, bet, visticamāk, ar laiku radīsies. Šo situāciju varētu salīdzināt ar piespiedu zemes nomas attiecībām – tādās situācijās valsts ir noteikusi zemes īpašnieka tiesības saņemt atlīdzību no ēkas īpašnieka, turklāt ir arī vairāki citi speciālie likumi, kuros atrodamas norādes par to, ka un kāda atlīdzība pienākas saimniekam, kura īpašums piespiedu ceļā tiek apgrūtināts ar tā lietošanas aprobežojumiem: tie varētu būt, piemēram, 5% gadā no izmantojamās zemes kadastrālās vērtības.

Kā Ansītis un Grietiņa par ceļu strīdējās jeb padomi 3 reālām situācijām

1. Ansītis iesniedzis tiesā prasību par servitūta noteikšanu Grietiņas īpašumā. Tiesas sprieduma vēl nav, un tikām Grietiņa ir ceļu aizšķērsojusi: tiec, nu, Ansīt, mājās, kā gribi. Ko darīt Ansītim, lai līdz tiesas spriedumam viņš varētu nokļūt savā īpašumā?

Ceļot prasību par ceļa servitūta nodibināšanu, Ansītis var lūgt tiesai nodrošināt šo prasību un aizliegt Grietiņai līdz sprieduma pasludināšanai traucēt Ansītim piekļūt savam īpašumam. Ja tiesai jau uzreiz būs skaidrs, ka nosakāmais servitūta ceļš objektīvi ir vienīgā iespēja Ansītim nokļūt savā īpašumā, šāds prasības nodrošinājuma līdzeklis, visticamāk, arī tiks noteikts.

2. Kam būs jāuztur servitūta ceļš: Ansītim vai Grietiņai?

Tas ir jāuztur servitūta ceļa lietotājam – tam, kura nekustamajam īpašumam par labu šis servitūts ir noteikts, tātad Ansītim. Ja Ansītis to nedarīs, Grietiņa varēs pret viņu celt prasību par ceļa uzturēšanas un labošanas izdevumu atlīdzināšanu, ja šādus izdevumus būs bijusi spiesta segt pati.

3. Ansītis ceļa servitūtu izmanto jau gadiem, un tikai tad Grietiņa uzzina, ka par to var prasīt atlīdzību. Vai viņa var prasīt Ansītim samaksu par visiem iepriekšējiem gadiem?

Atlīdzību varētu prasīt tikai par turpmāko laiku, nevis par jau pagājušajiem gadiem. Turklāt neatkarīgi no tā, vai Ansītis maksās vai nemaksās, Grietiņa nevar liegt servitūta ceļu izmantot, jo pirms desmit gadiem nodibinātais ceļa servitūts joprojām ir spēkā.