Būvējam koka māju Siguldā, ar ko sākt? Zemes izvēle, ideālais projekts un bankas finansējums

1. sērija

Sapnis par savu privātmāju, un ar ko jārēķinās

• Zemes gabala iegāde – kam pievērst uzmanību.
• Arhitekts un mājas projektēšana, topogrāfija un ģeodēzija.
• Vērtējums un būvniecības tāme.
• Bankas finansējuma piesaiste projektam.
• Kopējais būvniecības process un bankas finansējums.

Mājas dosjē

• Pilnībā labiekārtota vienstāvu koka karkasa māja ar augstiem griestiem, četrām guļamistabām, diviem sanitārajiem mezgliem un lielu terasi zem jumta.
• Mājas platība – 150 m2, zemes gabals – 1200 m2.
• Plānots arī žogs, bruģis un teritorijas labiekārtošana.
• Potenciālie saimnieki – jauna ģimene ar mazu bērnu.
• Gatavas mājas aptuvenās izmaksas kopā ar zemi – 300 000 eiro.
• Atrodas Siguldā, jaunā privātmāju apbūves teritorijā.

Konsultē: Matīss Kligins, SI House līdzīpašnieks un attīstības vadītājs.

Zemes gabala izvēle – noskaidro detaļas

Kā saka Matīss Kligins, sapnī par savu māju nav nesvarīgu lietu, ir tikai svarīgās. Pati pirmā, ar ko jāsāk, ja vien pašiem nav apskaužams bankas konta stāvoklis, – bankā jānoskaidro savas iespējas attiecībā uz hipotekāro kredītu zemes iegādei un/vai mājas būvniecībai.

Ja potenciāls hipotekārajam kredītam ir pozitīvs un plānots iegādāties zemi, tad, neskaitot vēlamo mājas atrašanās vietu, svarīgs ir zemes gabala lietošanas mērķis: vai tā ir privātmāju apbūve, vai blakus gabalā nav ražošanas zonas vai plānota daudzstāvu apbūve – to visu var noskaidrot novada teritorijas plānojumā, kas pieejams pašvaldības mājaslapā vai geolatvija.lv. Būtisks ir arī apgrūtinājuma plāns – to iespējams noskaidrot kadastrs.lv mājaslapā. Noteikti jāpainteresējas, kādas komunikācijas jau ir pieejamas zemes gabalā un vai tās ir izbūvētas, – šo informāciju var saņemt pašvaldības būvvaldē. Komunikācijas ir būtiski apzināt, jo tās var radīt sarežģījumus un ievērojami sadārdzināt sapni par savu māju. Ja zemes gabalā pieejamas pilsētas komunikācijas – lieliski. Ja tās jāizbūvē līdz pilsētas trasei, tam būs nepieciešams atsevišķs projekts un papildu darbs, kas atkal maksās. Savukārt zeme, kur pilsētas labumu nav, nozīmē – būs jāurbj sava spice vai dziļurbums ūdenim, jāierīko bioloģiskā tualete u. tml. Tātad jārēķinās, ka tas atkal sadārdzinās procesu un sarežģīs dzīvi.

Projekta izstrāde – esi reāls

«Manuprāt, ideālā māja top tad, kad projekta izstrāde ir kopdarbs – klienta vēlmes, arhitekta darbs, konstruktora pieredze un būvnieka rekomendācijas. Savukārt absurda māja potenciāli var sanākt tad, kad katru šo procesu pakļauj savstarpēji nesaistītiem speciālistiem. Ne vienmēr, bet šāda varbūtība pastāv,» uzskata Matīss Kligins. «Kā izvēlēties atbilstošu speciālistu? Parasti jau pērkam ar acīm, līdz ar to mūs visvairāk uzrunā skaistie projekti. Taču vienmēr jāsaprot – vai mēs esam gatavi maksāt vai pat pārmaksāt par to skaistumu? Piemēram, cilvēks saka, ka grib lielus logus. Arhitekts piedāvā bīdāmās sistēmas, klients piekrīt un varbūt tikai vēlāk saprot, ka tas ir vēl plus 30–40 tūkstoši eiro. Un tad izrādās, ka viņam pietiks tikai ar vienu logu, – tā tas notiek praksē. Tāpēc jāsaprot, ka arī arhitektiem mēdz būt savs domu lidojums un filozofija, kas reizēm ir atrauts no reālās finansiālās situācijas. Šī iemesla dēļ, manuprāt, izcili arhitekti un konstruktori ir tādi, kas ne tikai domā par to, kā izdabāt klienta vēlmēm, bet spēj tos navigēt uz pareizām izvēlēm izmaksu un ilgtspējas ziņā. Viņiem arī jāzina izbūves risinājumi, lai spētu potenciālajam mājas saimniekam ieteikt un izskaidrot atsevišķu mezglu un pieslēgumu izmaksas, kuru izvēles pamatīgi ietekmē gan mājas izmaksas, gan ilgtspēju,» stāsta Matīss.

Kā notiek pats process? Tas, protams, var atšķirties – Matīsa uzņēmuma gadījumā ir pilna cikla būvniecība, kas nozīmē gan projektēšanu, gan pašu būvniecību un labiekārtošanu, līdz ar to nav vairāku dažādu kantoru iesaiste. Taču jebkurā gadījumā, projektējot māju vai beigās izvēloties tipveida projektu, arhitekts uzklausa vajadzības, vēlmes, idejas, pieprasa informāciju par zemes gabalu – apbūves noteikumus, teritorijas plānojuma ierobežojumus. Taču pats galvenais – klientam pašam jābūt skaidrībai, ko viņš vēlas un kas viņam ir svarīgi. «Ir bijis, ka cilvēki nāk ar bildēm telefonā, no žurnāliem izplēstām lapām, pierakstiem uz vairākām lapām. Jo skaidrāk cilvēks zina, ko grib, jo ātrāks ir process. Piemēram, mājā, ko būvēsim un parādīsim žurnālā, saimniekiem jau bija diezgan skaidra vīzija un detaļas – viņiem ir izvēlētas flīzes, sienu un fasādes krāsa,» stāsta Matīss.

Pirmais top skiču projekts – kādā tas ir izpildījumā, atkarīgs no budžeta un arhitekta. Izmaksas var būt no pāris līdz vairākiem desmitiem tūkstošu eiro, izpildīts ar roku, 3D vai pat kā virtuālā pastaiga ar vairākdimensiju brillēm, tomēr standarts esot plāns plaknē. Kad no klienta saņemta atgriezeniskā saite un panākts kompromiss (jo, visticamāk, tāds būs jāmeklē), projektu attīsta tālāk: kāds būs tā novietojums zemes gabalā, fasādes, jumta krāsa, tehniskie risinājumi. Visbeidzot projekts tiek saskaņots un iegūta būvatļauja. Visbiežāk tas kopā ar visiem nepieciešamajiem saskaņojumiem prasa 5–6 mēnešus, bet gadās pat līdz gadam.

Svarīgi! Matīss Kligins silti iesaka topošajiem mājas saimniekiem izdomāt pat sīkumus: vannasistabā būs duša vai vanna; ja vanna – tad brīvi stāvoša vai iebūvēta; tas pats attiecas uz tualetes podu; kāda būs virtuve; kur atradīsies izlietne u. tml., jo to visu vajag paredzēt, jau liekot pamatus. Pēc tam kaut ko mainīt būs sarežģīti un dārgi.

Būvnieks, tāme un zemūdens akmeņi

Atrast savu būvnieku ir tikpat sarežģīti kā savu zob­ārstu vai frizieri. Varianti? Pārbaudītus un adekvātus būvniekus mēdz rekomendēt bankas. Vēl opcija ir apmeklēt realizētus projektus, atvērto durvju dienas, izpētīt mājaslapas, iedziļināties, kam būvnieks pievērš īpašu uzmanību, kas viņam ir svarīgi. Noteikti vajag pārbaudīt juridisko pusi: lursoft.lv uzņēmuma apgrozījumu, nodokļu parāda esamību vai neesamību, atsauksmes par īpašniekiem un valdes locekļiem. Vienmēr nostrādā arī citu cilvēku ieteikumi. Vēl var vērtēt pēc tā, cik daudz būvnieks no darbiem nodod apakšuzņēmējiem un vai viņš uzņemas pilnu atbildību būvniecības un garantijas laikā par to paveiktajiem darbiem. Visbiežāk praksē pierādījies: jo vairāk būvnieks dara pats, jo lielāka varbūtība, ka situāciju risinājumi būs ātrāki un korektāki.

Vēl divas lietas, bez kurām neiztikt, ir būvniecības tāme un vērtējums – tās būs obligātas arī no kreditētāja puses, lai izvērtētu precīzu finansējuma apjomu. Tāmi sastāda būvnieks vai kāds neatkarīgs tāmētājs, kas apmierina gan klientu, gan banku. Tāmei jābūt pietiekami detalizētai un jāsakrīt ar tirgus tendencēm – piemēram, viena kvadrātmetra izmaksas nedrīkst būt ļoti zem vai ļoti virs vidējās cenas tirgū. Savukārt vērtējumu dod neatkarīgi piesaistīts un bankas atzīts vērtētājs, kas nosaka mājas tagadnes un nākotnes vērtību. «Vērtējuma galvenie kritēriji ir nevis tas, cik dārgs ledusskapis būs jūsu mājā, bet cik tas ir bijis dārgs kaimiņa mājā. Neieslīgstot detaļās, īpašuma vērtību nosaka iepriekšējie darījumi konkrētajā lokācijā un to darījumu summas pret kvadrātmetriem, ko pielīdzina jūsu mājokļa kvadrātmetriem. Piemēram, nekustamā īpašuma vērtējums pilsētā un ciemā desmit minūšu brauciena attālumā var atšķirties vairākas reizes,» paskaidro Matīss Kligins.

Kad ar būvnieku slēdz līgumu, to noteikti vajadzētu pārskatīt kopā ar kādu, kas saprot šīs jomas nianses. «Es teiktu, ka, izvēloties būvnieku, klientam ir jābūt maksimāli skeptiskam. Jo kopumā būvniecības nozarei Latvijā nav laba reputācija – daudz ēnu ekonomikas, daudz nepabeigtu projektu. Tāpēc, ja būvnieks nav pazīstams, viņš ļoti rūpīgi jāpārbauda,» uzskata Kligins.

Svarīgi! Pievērs uzmanību, kas iekļauts tāmē: nereti tās izmaksas šķiet vilinoši zemas un mārketings sola gatavu māju, bet iedziļinoties izrādās, ka tāmē nav iekļautas, piemēram, virtuves, ārējās komunikācijas, terases izmaksas.

Zeme, māja un kredīts

Kas jāzina, lai saņemtu finansējumu zemes iegādei un koka karkasa mājas būvniecībai.

Konsultē: Kaspars Sausais, Luminor bankas mājokļu kreditēšanas vadītājs.

Zeme – ir nianses

Hipotekārā kredīta piešķiršanas izvērtēšanas procesā tiek ņemti vērā divi galvenie faktori – aizņēmējs un īpašums, ko vēlas iegādāties, tostarp tā atrašanās vieta. Banka rūpīgi izvērtē aizņēmēja finansiālo stāvokli, ienākumus un jau esošās kredītsaistības, un šie faktori palīdz noteikt maksimālo kredīta summu un piemērojamo procentu likmi. 

Zemes iegādes nosacījumi, līdzfinansējums un termiņi dažādām kredītiestādēm var atšķirties, mūsu gadījumā finansējam līdz 70% apmērā uz termiņu līdz 10 gadiem. Nosacījumi zemes iegādei ietver arī to, ka zemei jābūt fiziski un juridiski nodrošinātam ceļam. Pie aizdevuma izsniegšanas būs nepieciešams arī zemes vērtējums. Te zemes gabala atrašanās vietai var būt liela ietekme īpašuma vērtības noteikšanā, jo vērtējums balstās uz faktiskajiem darījumiem, kas notiek attiecīgajā reģionā.

Izvēloties zemes gabalu privātmājas būvniecībai, uzmanību visbiežāk piesaista skaista ainava, cena vai attālums līdz pilsētas infrastruktūrai. Tomēr bankas pieredze rāda, ka tieši vides un juridiskie riski visbiežāk ietekmē to, vai iecerēto projektu vispār izdosies īstenot. Divi biežākie klupšanas akmeņi, kas var samazināt bankas finansējumu vai pat kļūt par atteikuma iemeslu:

• Piekļuves ceļa juridiskais statuss. Pat ja līdz zemes gabalam ved iestaigāts vai izbraukāts ceļš, tas vēl nenozīmē, ka ir tiesības to lietot. Piekļuvei jābūt juridiski sakārtotai: vai nu tas ir valsts/pašvaldības ceļš, vai arī zemesgrāmatā nostiprināts ceļa servitūts pār visiem zemes gabaliem, kas jāšķērso, lai līdz īpašumam nokļūtu. Ja piekļuve nav sakārtota, banka parasti vērtē šādu īpašumu piesardzīgāk un finansējums var būt mazāks, jo risks ir augstāks (t. sk. iespējamie strīdi ar kaimiņiem, ierobežojumi būvniecībai).
• Pieejamās komunikācijas. Svarīgi noskaidrot, vai zemes gabalam ir pieejama elektrība, ūdens, kanalizācija (un, ja aktuāli, gāze). Ja komunikāciju nav, jāizprot, vai un kad tās plāno ierīkot pašvaldība vai pakalpojumu sniedzēji vai arī tas būs jādara pašiem. Šādos gadījumos kopējās izmaksas var būt būtiski lielākas un grūtāk prognozējamas.

Protams, vērā jāņem arī apkārtnes detālplānojums. Turklāt uzzināt visus nākotnes attīstības plānus nebūs iespējams, jo plānošanas dokumenti var mainīties. Piemēram, ja šobrīd kaimiņos atrodas lauksaimniecības zeme, nākotnē tajā var tikt atļauta arī privātmāju celtniecība vai industriāla apbūve, piemēram, loģistikas parks, lidostas infrastruktūra, rūpnīca vai pat notekūdeņu attīrīšanas iekārtas, kas radīs nelabvēlīgu smaku, tāpēc ieteicams sekot līdzi aktualitātēm.

Savukārt, izvēloties īpašumu pie dabas un plānojot, piemēram, peldēties vietējā ezerā vai baudīt blakus esošo mežu, ir svarīgi noskaidrot, vai šīs teritorijas ir iespējams izmantot un tās ir publiski pieejamas. Konkrētās pašvaldības teritorijas plānojums ir nozīmīgs arī vides aspektā, informējot par piesārņojuma iespējamību un applūšanas riskiem.

Ko mēdz noklusēt zemes pārdevēji?

Apbūves gabala pārdevējs ne vienmēr dara zināmu kādu svarīgu aspektu – zemes ģeotehnisko stāvokli. Lai nenokļūtu situācijā, kad pamatu izbūves procesā tiek konstatēta nepieciešamība pēc būtiskas zemes virskārtas nomaiņas, vēlams veikt arī ģeotehnisko izpēti, noskaidrojot informāciju par zemes stabilitāti un gruntsūdeņu līmeni. Minētie faktori var būtiski ietekmēt mājas būvniecības izmaksas. Banka neprasa veikt šo izpēti hipotekārā kredīta saņemšanai, bet tā ir nepieciešama būvniekam/arhitektam, lai saprastu, kādu māju konkrētā zemes gabalā var uzbūvēt un kāds risinājums nepieciešams pamatu izbūvei, lai aprēķinātu to izbūves izmaksas u. tml. Bez izpētes arī parasti nevar sagatavot kvalitatīvu būvprojektu, kas nepieciešams būvatļaujas saņemšanai. Savukārt bankas prasība ir, lai būtu būvatļauja.

Ģeotehnisko izpēti īpašumam, kurā plānots būvēt māju, iesakām veikt pēc iespējas agrāk – vēl pirms zemes iegādes vai projekta uzsākšanas. Tas palīdz objektīvi novērtēt būvniecības riskus un potenciālās izmaksas.

 Zemes ģeotehniskās izpētes cena ir ļoti atkarīga no pētāmā objekta un pakalpojuma sniedzēja un var izmaksāt vairākus simtus eiro, tomēr, ja nopietni apsverat konkrētās zemes iegādi, tas ir svarīgs ieguldījums, kas ļaus uzzināt būtiskas detaļas, pirms būvēt māju.

Mūrēta māja vai koka karkasa māja?

Ar ko atšķiras finansējuma piešķiršana tradicionāli būvētai mājai no koka karkasa mājas? Dažas atšķirības pastāv.

Privātmāju būvniecībai banka kredīta izmaksu parasti veic vairākās daļās. Izmaksājamā finansējuma apmērs katrā gadījumā tiek piemērots individuāli. Katra nākamā aizdevuma daļa tiek izsniegta pēc katra būvniecības darbu posma paveikšanas.

Standarta finansēšanas kārtība:

• Klients iegulda būvniecībā savu daļu finansējuma (klienta līdzdalība var būt arī cits viņam piederošs īpašums, kas attiecīgi tiek ieķīlāts kā papildu nodrošinājums).
• Banka veic pirmo izmaksu, kas atkarīga no tā brīža objekta vērtējuma.
• Nākamās naudas izmaksas banka veic pēc tam, kad ir paveikti iepriekšējās kārtas darbi.

Klasiskās būvniecības gadījumā celtniecība notiek vairākas kārtās un naudas izmaksa notiek atkarībā no paveiktajiem darbisem. 

Koka karkasu māju gadījumā banka veiks pirmo izmaksu pret zemes noteikto vērtību  un nākamā kārta sekos pēc mājas montāžas uz zemes gabala. Tāpēc jāņem vērā – kamēr māja ir ražotnē, banka vēl nevar veikt otro izmaksu par paveikto darbu. Banka var veikt otrās daļas izmaksu brīdī, kad objekts jau ir uz vietas – uzstādīts uz apbūvējamā zemes gabala. Līdz ar to šīs sākuma izmaksas nereti ražotājs īslaicīgi sedz no saviem līdzekļiem, apmaksu saņemot tikai pēc mājas uzstādīšanas zemes gabalā. Savukārt karkasa ēku ražošanas un būvniecības process ir prognozējamāks, līdz ar to pastāv mazāks risks, ka laika gaitā varētu rasties iepriekš neparedzēti izdevumi vai pārsteigumi, kā arī būvniecības laiks ierasti ir ātrāks. 

Kopumā procesā liela nozīme  ir bankas, klienta un būvnieka trīspusējai sadarbībai. Būtiski ir skaidri nosacījumi visām trim pusēm – kādiem darbiem kurā brīdī ir jābūt paveiktiem, lai process nekavētos naudas plūsmas dēļ. Vēl der atcerēties, ka svarīgs atspaids privātmājas būvniecībai ir valsts piedāvātais atbalsts mājokļa iegādei jaunajiem speciālistiem, ģimenēm ar bērniem un citām grupām.