Lasi izdevniecības «Žurnāls Santa» ✨ZELTA IZLASI✨ 
Rīga -1°C 
Konsultē Māris Laukalējs, sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs, Latvijas Īpašumu vērtēšanas asociācijas un Arco Real Estate valdes loceklis.
Pērkot dzīvokli
Salīdzini plānu ar realitāti!
Apskatot īpašumu klātienē, droši jautā īpašniekam vai nekustamā īpašuma aģentam, kurš izrāda īpašumu, inventarizācijas lietas plānu jeb uzmērījumu, un pievērs uzmanību, vai viss, kas redzams plānā, atbilst realitātei. Dodoties uz dzīvokļiem vērtēšanas uzdevumā, speciālisti konstatē, ka vismaz 30 procentos gadījumu mājokļos ir veiktas pārbūves, kas nav fiksētas un oficiālajos dokumentos neparādās. Vēloties iegādāties šādu īpašumu, var iedzīvoties divās problēmās. Pirmā – ja plānots pretendēt uz hipotekāro kredītu, bankas var to atteikt. Otrā – pašiem būs jāiegulda laiks, enerģija un finansiālie resursi, lai veiktu jaunu uzmērījumu, saskaņotu pārbūves un padarītu ieviestās izmaiņas oficiālas. Ja īpašnieks nevar uzrādīt īpašuma inventarizācijas plānu (piemēram, tas pazudis), ir iespēja meklēt dokumentus arhīvā vai konkrētās pašvaldības būvvaldē.
Pievērs uzmanību pārbūvēm!
Tā ir tipiska situācija Rīgas centra namos, kur, protams, ir jārēķinās, ka pārbūvju saskaņošanu var apgrūtināt mājas kultūrvēsturiskā mantojuma statuss. Jārēķinās, ka viskomplicētāk būs saskaņot pārbūves, kas skar nesošās sienas, sanitāri tehnisko mezglu un virtuvi. Piemēram, nereti ir tā, ka vannasistaba ir izbūvēta citur, nekā to paredz oriģinālais ēkas plānojums, līdzīgi mēdz pārnest virtuves vietu. Neoficiālas pārbūves mēdz skart arī stāvvadus – ja savulaik ēkas kāpņu telpā bijušas koplietošanas labierīcības, nereti dzīvokļu īpašnieki, veicot pārmaiņas savā mājoklī, ir pieslēgušies pie šī stāvvada. Šādas pārbūves, visticamāk, neizdosies saskaņot, tāpēc iegādāties šādu īpašumu var būt riskanti. Savukārt klupšanas akmens sērijveida dzīvokļos ir aizstiklota lodžija, kas pievienota dzīvojamajai istabai vai citai telpai, nojaucot dzīvokļa ārsienu, kas atdala telpu no lodžijas. Šādas pārbūves saskaņot nevarēs, un, vēloties legalizēt dzīvokļa inventarizācijas plānu, īpašniekam būs jāatjauno sākotnējais vēsturiskais plānojums.
Noskaidro mainīgās izmaksas!
Piemēram, cik jāmaksā par komunālajiem pakalpojumiem, kāds ir centrālās apkures rēķins ziemas mēnešos. Tāpat vērts uzzināt, kas ir ēkas pašreizējais apsaimniekotājs, un ievākt atsauksmes par to, kā noris sadarbība ar konkrēto uzņēmumu.
Pārbaudi, vai nav parādu!
Tas ir ļoti būtisks aspekts, ko mēdz nesaistīt ar riskiem, tomēr labāk apzināt. Piemēram, ja mājai ir liels kopējais parāds, tas nākotnē var rezultēties ar to, ka ēkai atslēdz apkuri vai citus pakalpojumus. Par šiem jautājumiem un provizoriskām nākotnes situācijām būtu vērts aprunāties arī ar apsaimniekotāju.
Izpēti mājas potenciālās problēmas!
Pērkot dzīvokli, kā vienam no kopīpašniekiem ir jābūt gatavam, ka kaut kad var tikt prasīts finansiāls ieguldījums mājas kopējo problēmu risināšanā. Tāpēc vērts noskaidrot, vai ēkai nav problēmas ar jumtu, vai nav nepieciešams fasādes remonts (kritiski jāparaugās, kā ēka izskatās vizuāli, vai nedrūp tās dekoratīvais apmetums), siltināšana. Lai ievāktu vairāk informācijas, par šiem jautājumiem var aprunāties ar potenciālajiem kaimiņiem, piemēram, tiem, kuru dzīvokļi atrodas kādu iespējamo problēmzonu, piemēram, jumta, tuvumā.
Pārliecinies, vai, pērkot dzīvokli, arī zeme nonāk īpašumā!
Joprojām ne visiem dzīvokļu īpašumiem arī zeme, uz kuras atrodas ēka, ir īpašumā, un šādā gadījumā jārēķinās ar daudz sagaidāmo neērtību. Pirmkārt, ja dzīvoklis vai ēka pieder vienam īpašniekam, bet zeme citam, tas paredz tā saucamo piespiedu nomu, kad par zemi ir jāmaksā noteikta maksa. Tātad tie ir regulāri papildu izdevumi. Ja ēkā ir daudz dzīvokļu, tad, izdalot nomas maksu uz visiem, tā, visticamāk, nebūs pārāk augsta, taču ir gana tādu ēku, kurās ir tikai, piemēram, četri dzīvokļi, un tad summas, kas jāatdod par zemes nomu, mēdz būt ievērojamas. Zemes nomas maksa ir cieši saistīta ar īpašuma kadastrālo vērtību, proti, jo labākā, pieprasītākā vietā atrodas īpašums, jo augstāka tā būs. Ja zeme pieder citam īpašniekam, viņš vienīgais ir lemtspējīgs par konkrēto teritoriju – ko iekārtot vai būvēt līdzās namam.
Ja zeme nav īpašumā, tam ir negatīvs faktors arī no vērtēšanas viedokļa – par to tiek likti mīnusi, un tas var kavēt iespēju iegādāties īpašumu kredītā.
Kā zināt, ka aiz glīta kosmētiskā remonta neslēpjas ķibeles?
Apskatot mājokli bildēs vai klātienē, to, kas atrodas aiz sienām, grīdu apdarēm, nevarēs pateikt ne potenciālais pircējs, ne profesionāls vērtētājs, jo ne viens, ne otrs neplēš nost materiālus, lai uzzinātu, kas aiz tiem paslēpies. Tomēr ir nianses, kas var norādīt uz riskiem. Viens no sarkanajiem karodziņiem, kuram pievērst uzmanību: ja pēc mājas fasādes, koplietošanas telpām, kaimiņu īpašumiem redzams, ka ēka nav pirmā svaiguma, bet konkrētajā dzīvoklī viss izskatās ideāli, pastāv risks, ka aiz ģipškartona plāksnēm ir paslēpušās remontējamas lietas. Būtiskākais, kas var radīt problēmas nākotnē, ir inženierkomunikācijas. Jauni un spīdīgi krāni vannasistabā nebūt nenozīmē, ka tikpat nevainojams ir viss cits, kas saistīts ar santehniku. Godīgu informāciju par to, vai dzīvoklī ir vai nav mainīti stāvvadi, var censties noskaidrot, apvaicājot kaimiņus, kuru īpašumi atrodas virs un zem konkrētā dzīvokļa.
Vai gāzes apkure ir tālredzīgs variants?
Ir divi varianti, kā iespējams organizēt apkuri dzīvokļiem, – ar individuālu gāzes apkures katlu vai centralizēto apkuri. Jārēķinās, ka, piemēram, Rīgā pašlaik ir teritorijas, kurās no jauna ieviest apkures katlus nav ļauts, taču tie, kas ir oficiāli ierīkoti un tiek atbilstoši uzturēti (piemēram, veicot regulāras apkopes un to arī datējot), var kalpot arī turpmāk. Pašlaik nav ziņu, ka nākotnē būtu plānots atteikties arī no esošajiem gāzes apkures katliem.
Pērkot māju vai zemi
Noskaidro, kādā zonējumā atrodas īpašums!
Lai, pērkot zemi, neiedzīvotos situācijā, ka uz tās nevarēs neko būvēt, vērts jau sākotnēji noskaidrot, kādā zonējumā atrodas konkrētais zemes gabals un vai tas nav dabas pamatnes teritorijā (piemēram, parkā, zaļajā zonā, mežā, pļavā, ūdenstilpju krastā vai citā rekreācijas nozīmes objektā), kur būvniecība noteikti netiks atļauta. To palīdzēt noskaidrot var vērtētājs, nekustamā īpašuma aģents vai arī speciālisti konkrētajā pašvaldībā. Informāciju par zonējumu var meklēt arī pašvaldību interneta vietnēs.
Izvērtē komunikācijas!
Daudz pūļu un tēriņu atkristu, ja zemes gabalam, uz kura plānots ko būvēt vai uz kura jau atrodas kāda būve, būtu nodrošināta kanalizācija un elektrības pievade. Ja elektrības īpašumā nav, jānoskaidro, kādas ir tās pievilkšanas iespējas, jo netālu elektrības līnija ne vienmēr nozīmē, ka tai iespējams pieslēgties. Tas savukārt ne vien samazina īpašuma tirgus vērtību, bet būs arī iemesls prāviem tēriņiem. Svarīgs resurss ir arī ūdens, tomēr, pat ja centrālais ūdensvads nav pievilkts, var izvērtēt iespēju veikt savu dziļurbumu. Savulaik par būtisku pozitīvu faktoru īpašuma vērtības noteikšanā bija pievilkts gāzes vads. Patlaban tas vairs nav atbalstāmi, jo gāze šobrīd tiek vērtēta kā riskanta un vidi piesārņojoša izvēle. Privātmāju apsildei daudz ilgtspējīgāk ir izmantot atjaunojamos resursus, piemēram, granulu apkures katlus, siltumsūkņus vai saules baterijas.
Vai ir piebraucamais ceļš?
Labāk, ja tas pieder pašvaldībai vai ir daļa no konkrētā privātīpašuma. Taču lauku reģionos ir izplatīti, ka piebraucamais ceļš ved cauri citiem īpašumiem, un šajā gadījumā ir svarīgi, lai būtu nostiprināts ceļu servitūts – tiesības izmantot šo ceļu, pēc iespējas saudzējot otram piederošo īpašumu. Reizēm gadās, ka šāds ceļš, kas šķērso kaimiņu īpašumu, vēsturiski bijis un ticis izmantots vienmēr, bet tiesības to darīt nav juridiski nostiprinātas, un tas savukārt nākotnē var būt par pamatu konfliktiem un pat apgrūtinātām iespējām piekļūt savam īpašumam. Ja ceļš nav publisks un nav arī nostiprināts ceļa servitūts, kaimiņš var to liegt izmantot. Šis jautājums jānoskaidro arī jaunizveidotajos privātmāju ciematos. Vienmēr vērts uzzināt, kas piebraucamos ceļus šajā teritorijā kopj ziemā, – vai tas ir pašvaldības kompetencē vai ceļu uztur apsaimniekošanas biedrība.
Kāda ir zemes konfigurācija?
Tas ir viens no būtiskiem faktoriem, kas ietekmē īpašuma tirgus vērtību. Klasiski zemes gabals ir taisnstūra formas, taču mēdz būt arī citas konfigurācijas – izstieptām, garām malām, ko ir grūti vai pat neiespējami izmantot apbūvei vai citiem mērķiem. Tātad arī tā izmantošana būs apgrūtinoša.
Vai teritorija nav applūstoša?
Beidzamajos gados, mainoties klimatam, arī Latvijā šis kļuvis aktuāls aspekts. To, vai teritorija nav applūstoša, var redzēt katras konkrētās pašvaldības (pilsētas vai apdzīvotas vietas) attīstības plānā. Papildus tam var ielūkoties plūdu kartēs, ko veido Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centrs. Piemēram, lielākā daļa Jelgavas tiek vērtēta kā applūstoša, tāpat riska zonas ir vietas, kur jau pašvaldības lēmumos minēti plāni par dambju vai citu aizsargbarjeru veidošanu. Ja īpašums nolūkots šādā teritorijā, banka var nepiešķirt kredītu, kā arī nākotnē būs jāsaskaras ar neērtībām plūdu laikā.
Kas atrodas tuvumā?
Vērts iepazīties ar to, vai noskatītajam īpašumam tuvumā nav trokšņu, smaku un ķīmisku vielu izplatības riski, ko var radīt, piemēram, netālas rūpnīcas darbība vai degvielas uzpildes stacija kaimiņos. Jo iegādājoties īpašumu, ar šiem faktoriem būs jāsadzīvo. Cita lieta – nav iespējams ietekmēt to, kas vēl tikai varētu tikt uzbūvēts. Tomēr tuvākās apkārtnes apbūves plānus iespējams noskaidrot, iepazīstoties ar konkrētās teritorijas attīstības plānu. Turpat iespējams uzzināt, kādi ierobežojošie faktori attiecas, piemēram, uz noskatīto zemes gabalu – kāds ir atļautais apbūves veids, stāvu skaits un citas nianses.
Raksts tapis ar VKKF atbalstu.
