Rīga +9°C 
Latvijas mājokļu tirgus 2025. gadā piedzīvoja pagrieziena punktu. Pēc vairākiem gadiem, kuros pircējus bremzēja kara Ukrainā sekas, enerģijas krīze un Euribor likmes, darījumu aktivitāte atgriezās līmenī, kāds nebija redzēts kopš 2007. gada. Tirgus analīze no Cenu Bankas liecina, ka Rīgā dzīvokļu tirdzniecība pārspēja 2021. gada rekordus par 11 %.
Savukārt uzņēmuma Latio pārskats rāda, ka visā Latvijā kopējā noslēgto vienošanos summa sasniedza 1,72 miljardus eiro – par 21 % vairāk nekā gadu iepriekš, bet darījumu skaits tuvojās 28 tūkstošiem. Aiz skaitļiem slēpjas cilvēki, kuri meklē līdzsvaru starp sapņiem un maciņa biezumu, kas ne vienmēr atbilst tirgus cenām. Ko jaunajos projektos Rīgā un Pierīgā meklē un atrod pircēji, vaicājam jomas ekspertiem.
Lielās cerības
Latio valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns 2025. gada apskatā situāciju raksturo kā «piesardzīgu optimismu» – četrus gadus atliktie pirkumi pakāpeniski īstenojas. Uzņēmuma pārliecības indekss apstiprina: pērn ik mēnesi pieauga darījumu skaits, pieprasījums un cenas. Euribor likmes gada sākumā noslīdēja zem 3 %, kļūstot par vienu no galvenajiem tirgus dzinējspēkiem. Tas gan, kā norāda uzņēmuma analītiķe Ksenija Ijevļeva, notika pirms ASV un Izraēlas uzbrukuma Irānai, attiecīgi vismaz īstermiņā radot būtiskas cenu svārstības enerģētikas sektoros.
Cenu Bankas februārī apkopotā statistika rāda – pieaugums nebija viendabīgs. Pērn visstraujāk (par 28–29 %) auga darījumi ar pirmskara laika ēku dzīvokļiem, bet jaunbūvju ārpus centra (pirmreizējā tirgū) pieprasījums sasniedza 42 %. Sērijveida dzīvokļi joprojām veidoja pusi darījumu Rīgā. Vidējā kvadrātmetra cena pērnā gada laikā pieauga par 5 %, bet vidējā darījuma summa – par 7 %, sasniedzot 91 400 eiro.
Ko meklē cilvēki
Ksenija Ijevļeva norāda, ka mājokļa izvēli nosaka trīs faktori. Pirmais esot nemainīgs: «Galvenais ir lokācija. Ar to mēs saprotam ne tikai to, kur dzīvoklis atrodas, bet arī, kas ir apkārt – skolas, bērnudārzi, cik ērti nokļūt uz darbu.» Otrs kritērijs – energoefektivitāte*. «Šis jautājums ir uz palikšanu,» skaidro Ijevļeva. «Cilvēki tagad ir finansiāli prātīgāki – viņi ņem rokās kalkulatoru un aprēķina.» To apstiprina arī Agija Vērdiņa, Colliers Baltics pētniecības nodaļas vadītāja, kura Nekustamo īpašumu attīstītāju alianses (NĪAA) vārdā norāda – jaunajos projektos cilvēki meklē ne vien energoefektivitāti, bet arī kvalitatīvu vidi, līdzīgi domājošus kaimiņus, sporta un bērnu laukumus, velonovietnes un noliktavas.
Trešais faktors ir platība. Vidējā cena jaunajos projektos Rīgas apkaimēs – 2750 €/m², centrā – ap 3380 €/m², kas arī ietekmē to, cik lielu dzīvokli daudzi izvēlas.
«Pērkot īpašumu, cilvēkiem negribas liekus kvadrātmetrus, bet, kad jau dzīvo – saka, varētu būt plašāks,» piebilst Ijevļeva, raksturojot situāciju, kas bija īpaši izteikta aizvadītajos gados, kad auditorija vairījās no lieliem dzīvokļiem. 2025. gadā gan interese par lielākām platībām sākusi atgriezties. Eksperti skaidro, ka Euribor kritums ļauj naudu, ko iepriekš maksātu procentos, ieguldīt kvadrātmetros.
Colliers dati atklāj interesantu tendenci: pircēji meklē arvien kompaktākus trīsistabu un plašākus divistabu dzīvokļus. Pērn 66 % iegādāto trīsistabu dzīvokļu bija mazāki par 65 m², bet šā gada sākumā jau 76 %. Savukārt divistabu dzīvokļiem tendence pretēja: 2024. gadā 71 % bija mazāki par 45 m², taču šogad vairs tikai 59 %. Vērdiņa to skaidro šādi: tie, kas iepriekš vienu guļamistabu izmantoja kā biroju, tagad meklē lielākā dzīvoklī nišu, ko varētu izmantot par kabinetu. Rīgas guļamrajonos teju puse (44 %) pircēju jaunajos projektos izvēlas trīsistabu dzīvokli vidēji par 170 000 eiro (63 m²), 41 % – divistabu par 120 000 eiro (45 m²). Centrā cenas augstākas – trīsistabu dzīvoklis vidēji izmaksās 225 000 eiro par 70 m². Atsevišķa niša ir centra renovētie projekti, kur dominē vienistabas dzīvokļi – tos bieži iegādājas izīrēšanai.
Lai gan jauni projekti ir iecienīti, jāpiebilst, ka apmēram puse darījumu Rīgā joprojām notiek ar sērijveida dzīvokļiem, kuru vidējā cena ārpus centra – 1060 €/m². «Tas nav tāpēc, ka tie ir populāri, – tas atbilst mūsu maksātspējai,» skaidro Ijevļeva. «Mūsu algas ir zemākās Baltijā, un mēs nevaram atļauties jaunos projektus. Ekonomiskā klase ir populārāka – tā ir tendence.» Vērdiņa pircēja rocību apraksta šādi: 2022. gada sākumā par divistabu dzīvokli (98 000 eiro) bankai mēnesī bija jāmaksā 300 eiro, tagad par līdzvērtīgu dzīvokli (120 000 eiro) – jau 475 eiro mēnesī (+58 %).
Trīsistabu dzīvoklim – no 430 līdz 655 eiro mēnesī (+52 %). «Lielāko ietekmi uz pieejamību rada nevis cenas, bet mainījušies finansēšanas nosacījumi,» secina Vērdiņa.
Pircēja portrets
Tipisks pircējs, pēc Ijevļevas teiktā, ir ģimene ar diviem bērniem. Atsevišķa niša – pensionāri, kas pārdod lielākus dzīvokļus un pērk mazākus jaunbūvēs. Tirgū dominē pieprasījums pēc baltās apdares – mājoklis, kurā var uzreiz ievākties. Stāvvietas un noliktavas ir papildu bonuss, taču, kā norāda Vērdiņa, tie agrāk bieži tika dāvināti – uzlabojoties pārdošanas situācijai, šādi piedāvājumi kļūst retāki.
Nākotnē tirgus varētu kļūt arī mazliet saspringtāks.
Kā min eksperti, algas pēdējos divos gados augušas straujāk nekā cenas – vidējā bruto alga pieaugusi no 1462 € (2023.) līdz 1757 € (2025.), t. i., par 20 %, liecina Latio aprēķini. Taču mājokļu pieejamības logs var drīz aizvērties – cenas atkal sāk kāpt.
Kas šogad?
Pirmie 2026. gada signāli ir pozitīvi nozarei, bet arī iezīmē, ka jauno projektu piedāvājums šobrīd ir gana plašs. Vērdiņa norāda – pircēju aktivitāte projektos būvniecības stadijā augusi par gandrīz 70 % salīdzinājumā ar gadu iepriekš, tas liecina par vēlmi iegādāties dzīvokļus vēl pirms to pabeigšanas. Tirgū pieejami aptuveni 1600 pabeigti dzīvokļi jaunajos projektos un vēl vairāk nekā 3000, kuri tiks nodoti ekspluatācijā tuvākajos gados. Ijevļeva redz divus spēcīgus faktorus, kas varētu ietekmēt 2026. gada NĪ tirgu.
Pirmais – ja Latvijā tiktu lemts par pensiju 2. līmeņa atvēršanu, lai iedzīvotāji paši var izvēlēties, ko ar šo naudu darīt (sarunas laikā portālā manabalss.lv savākti 10 tūkstoš parakstu par šo iniciatīvu): «Tā būs kā adrenalīna deva mūsu tirgum. Nekustamais īpašums ir saprotamākais investīciju veids.»
Ja šī iniciatīva tiks izskatīta politiskajā līmenī, gudrie pārdevēji, kā saka eksperte, varētu pieturēt dzīvokļus, zinot, ka pieprasījums un cenas pieaugs.
Otrs faktors – ģeopolitiskā nestabilitāte. «Mājokļu tirgus ir sensitīvs pret visu, kas notiek pasaulē,» atzīst Ijevļeva, skaidrojot, ka tas aizvadītajos gados daudzus atturēja no īpašuma iegādes.
Vienlaikus viņa piebilst, ka cilvēki sāk pierast pie nenoteiktības. Latio reģionālie dati liecina par izaugsmi lielākajā daļā valsts – Kurzemē, Zemgalē un Vidzemē prognozes pozitīvas. Latgalē darījumu skaits sarucis par 5 %. Tirgus ir pamodies, bet vēl nav pilnā spēkā. Galvenais jautājums: vai vidusmēra Latvijas iedzīvotāja alga spēs turēties līdzi cenām, kas turpina kāpt?
Mājokļu tirgus Rīgā
Jaunie projekti pirmreizējā tirgū:
- Rīgas apkaimēs jaunbūvēs dzīvokļu vidējās cenas darījumos ir 2800 €/m2 (iekštelpu platība)
- Rīgas centrā jaunbūvēs dzīvokļu vidējās cenas darījumos ir 3600 €/m2 (iekštelpu platība)
- Rīgas centrā renovētās mājās dzīvokļu vidējās cenas darījumos ir 2600 €/m2 (iekštelpu platība)
- Rīgā jaunbūvēs iegādei ir pieejami 1775 dzīvokļi (vidējās cenas sludinājumos ir 3190 EUR/m2)
Jaunie projekti (jaunbūves) otrreizējā tirgū Rīgā:
- apkaimēs vidējās cenas darījumos ir ~ 2070 €/m2 (iekštelpu platība)
- centrā vidējās cenas darījumos ir ~ 2900 €/m2 (iekštelpu platība)
Avots: LATIO/Cenu Banka (dati par februāri)
Latvijā ēku energoefektivitāte tiek noteikta, izvērtējot, cik siltumenerģijas māja patērē apkurei, un to mēra kilovatstundās uz kvadrātmetru gadā. Energosertifikāts ir obligāts, nododot būvi ekspluatācijā. Kopumā ir septiņas klases – no A+ (pasīvās ēkas, zem 30 kWh/m2 gadā) un A klases (atbilst gandrīz nulles enerģijas ēkai, patēriņš apkurei nepārsniedz 40 kWh/m² gadā) līdz F (virs 150 kWh/m² gadā).
