Kā izdevīgāk atstāt īpašumu tuviniekam?

Atbild speciālists
Dace Rudzīte
Dace Rudzīte
7. janvāris
Komentēt

Drukāt

Saglabāt

Foto: Shutterstock
Pastāv vairāki veidi, kā savu īpašumu atstāt nākamajām paaudzēm vai citam tuviniekam. No izvēlētā veida atkarīgs nodevu un nodokļu apmērs, tāpēc pirms galīgās izvēles ieteicams apsvērt visus plusus un mīnusus. Konsultē INĀRA KOPASE, Valsts ieņēmumu dienesta (VID) galvenā nodokļu inspektore, un JĀNIS SKRASTIŅŠ, Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētājs.

Dāvinājuma līgums

Atstāt savu īpašumu bērniem vai citiem radiniekiem daudzi izvēlas, slēdzot dāvinājuma līgumu. Tas nozīmē, ka cilvēks vairs nav savas mantas īpašnieks, bet jebkādus lēmumus attiecībā uz īpašumu tiesīgs pieņemt jaunais īpašnieks. Vidēji gadā pie zvērinātiem notāriem Latvijā tiek slēgti aptuveni 2500 dāvinājuma līgumu. Šis līgums ir populārs tāpēc, ka ar dāvinājumu nekustamo īpašumu var atdot bez atlīdzības.

Taču jāņem vērā, ka dāvinājuma līgumu var apstrīdēt neatņemamās daļas tiesīgie. Piemēram, ja īpašnieks māju uzdāvinājis vienam bērnam un pārējiem neatliek viņiem pienākošās neatņemamās daļas, pēc tēva (mātes) nāves viņiem ir tiesības prasīt, lai tās tiktu izmaksātas.

Ja īpašumu dāvina māte, tēvs, laulātais, likumā Par iedzīvotāju ienākumu nodokli noteikts, ka tas ir ar nodokli neapliekams. Ja dāvinājuma summa nepārsniedz 10 000 eiro, tad nav arī jāiesniedz gada ienākumu deklarācija. Ja dāvinājuma summa pārsniedz 10 000 eiro, jāiesniedz gada ienākumu deklarācija (taču ienākuma nodoklis nav jāmaksā, ja dāvinātājs ir radinieks līdz trešajai pakāpei).

Tātad, ja vīrs sievai uzdāvina māju 60 000 eiro vērtībā, tad ne viņš, ne sieva nodokli nemaksā. Taču vīram jāskatās, vai māja netika izmantota saimnieciskajai darbībai, piemēram, vai kādas telpas netika iznomātas, jo tad var tikt piemēroti citi nosacījumi.

Savukārt, ja dāvinājumu – īpašumu, naudu, mašīnu – saņem no personas, ar kuru nav radniecības vai laulības, ar nodokli neapliek tikai 1425 eiro. Par pārējo summu jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis pēc progresīvās nodokļu likmes.

Līdz 20 004 eiro tie ir 20%, no 20 004 eiro līdz 62 800 eiro – 23%, bet ienākumu daļai, kas pārsniedz 62 800 eiro – 31,4%.

Ja dāvinājumu pārdod

Kad dāvinājuma saņēmējs dāvanu – māju, zemi, mežu – izlemj pārdot, nekustamā īpašuma pārdošana tiek aplikta ar nodokli. Likumā noteikti tikai daži izņēmumi, kad darījums ar nodokli netiek aplikts. Ikvienam gan tomēr būtu jārēķinās, ka par nekustamā īpašuma pārdošanu būs jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis, kas šajā gadījumā skaitās ienākums no kapitāla. Kopš 2018. gada ienākumiem no kapitāla, tajā skaitā no kapitāla pieauguma, piemēro nodokļu likmi 20% apmērā.

Lai noteiktu summu, no kuras maksājams iedzīvotāju ienākuma nodoklis, no nekustamā īpašuma pārdošanas cenas atņem tā iegādes vērtību (tajā ietilpst arī nodevas un komisijas, kas maksātas, ieraksts zemesgrāmatā) un īpašumā veikto ieguldījumu vērtību tā turēšanas laikā. Ieguldījumi ir jebkādi dokumentāli pierādāmi uzlabojumi, piemēram, mājai nomainīti logi vai jumts, ielikts jauns apkures katls. To visu atņemot, paliek pārdevēja ienākums, ko apliek ar 20% nodokli.

Ja īpašums saņemts dāvinājumā par iegādes vērtību, nosaka summu, kas ierakstīta dāvinājuma līgumā (vismaz pēdējos 20 gados sastādītiem līgumiem šai vērtībai jābūt ierakstītai).

Ja vērtība dāvinājuma līgumā nav ierakstīta, par pamatu ņem kadastrālo vērtību.

Ja dāvinātājs vairs nav dzīvs, īpašuma vērtību meklē zemesgrāmatas dokumentos. Ja dokumentu nav, ņem vērā kadastra vērtību iegādes gadā vai tagadējo kadastrālo vērtību dala ar speciālu koeficientu, ko nosaka Centrālā statistikas pārvalde.

Ja dāvinājumu saņem no laulātā vai tēva/mātes un ja šo īpašumu pārdod 60 mēnešu laikā, vērā ņem nevis dāvinājuma līgumā norādīto vērtību, bet vērtību, par kādu īpašumu iegādājās dāvinātājs: laulātais vai tēvs/māte. Šāda likuma norma noteikta, lai izslēgtu spekulatīvus darījumus – tēvs uzdāvina māju par 70 000 eiro, dāvanas saņēmējs tūlīt to pārdod par 50 000 eiro un nodokli nemaksā.

Kad nodokli nemaksā?

Iedzīvotāju ienākuma nodoklis, pārdodot nekustamo īpašumu, nav jāmaksā, ja ienākums tiek gūts no tāda nekustamā īpašuma pārdošanas, kas:

  • … pieder vismaz piecus gadus (60 mēnešus) no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā, un šajā periodā vismaz 12 mēnešus ir deklarētā dzīvesvieta;
  • … pieder vismaz piecus gadus (60 mēnešus) no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā, un pēdējos piecus gadus līdz nekustamā īpašuma pārdošanas dienai ir vienīgais īpašums;
  • … ir vienīgais nekustamais īpašums, no kura gūtais ienākums no jauna tiek ieguldīts līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pirms vai pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas (pārdošanas).

Tāpēc ir ļoti svarīgi nekustamo īpašumu laikus ierakstīt zemesgrāmatā, lai tiktu izpildīts minētais nosacījums par 60 mēnešu periodu un no ienākuma par nekustamā īpašuma pārdošanu nebūtu jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis. Piemēram, ja dāvinājumā saņemtā mājā nodzīvoti pieci gadi, tā ir deklarētā dzīvesvieta un īpašums zemesgrāmatā ierakstīts 60 mēnešus, tad, pārdodot to par 10 000 eiro vai 60 000 eiro – tas būs ar nodokli neapliekamais darījums (ja darījums ir virs 10 000 eiro, būs tikai jāiesniedz deklarācija).

Liela kļūda, ko daudzi pieļauj, – īpašnieks jau gadiem mainījies, bet tas nav ierakstīts zemesgrāmatā, un tas sabojā visu tālāko.

Vienīgais pieļaujamais izņēmums – ja māju nevarēja ierakstīt zemesgrāmatā, piemēram, tiesvedības dēļ. Tad zemesgrāmatai pielīdzināms ir ieraksts kadastrā.

Mantojuma līgums

Lai gan vairākums cilvēku savu īpašumu bērniem atstāj, rakstot testamentu (vidēji to katru gadu sastāda ap 3000 cilvēku, bet reālais skaitlis var būt lielāks, jo testamentu joprojām var sastādīt un glabāt mājās), daudzi nezina, ka var slēgt arī mantojuma līgumu. To savstarpēji noslēdz mantojuma atstājējs un viņa izvēlēts mantinieks.

Šis līgums nav vienpusēji atsaucams, tātad abām pusēm, kā arī citiem tuviniekiem ir noteikta skaidrība par aizgājēja pēdējo gribu attiecībā uz viņa īpašumu.

Mantojuma līgums mantiniekam piešķir nogaidu tiesības uz nākamo mantojumu, tā atstājējs joprojām ir īpašnieks, bet kā viens, tā otrs ar to var rīkoties, tikai savstarpēji saskaņojot darbības. Ja mantojuma līgums attiecas uz nekustamo īpašumu, tad, ierakstīts zemesgrāmatā, tas ir saistošs arī trešajām personām – mantojuma atstājējs viņam piederošos nekustamos īpašumus var atsavināt, ieķīlāt vai apgrūtināt tikai ar līgumiskā mantinieka piekrišanu.

Ja mantojumu pārdod

Ja iegūto mantojumu plāno pārdot, tad vairs neskatās, kādā laika periodā īpašumu pārdod, jo tas attiecas tikai uz dāvinātiem īpašumiem. Par īpašuma iegādes vērtību tiek ņemta mantojuma apliecībā noteiktā vērtība. Ja tas ir mantinieka vienīgais īpašums, kurā viņš ir deklarēts, tad arī uz mantotiem īpašumiem attiecas iepriekš minētie izņēmumi.

Taču tie noteikti no tā laika, kad īpašumā deklarējies mantojuma atstājējs vai tas ir vienīgais viņa īpašums. Proti, kāds no vecākiem vai vecvecākiem (zemesgrāmatā ieraksta tikai vienu īpašnieku!) īpašumu zemesgrāmatā ierakstījis 1998. vai 2000. gadā, bet mantinieks gadiem dzīvo ar viņu kopā. Tad uzskata, ka mājoklis mantiniekam bija jau no tā brīža, kad kāds vecāks vai vecvecāks ierakstīja to zemesgrāmatā (likumā noteiktie pieci gadi ir svarīgi arī šajā gadījumā, taču šeit tie skaitās no brīža, kad to zemesgrāmatā ierakstīja mantojuma atstājējs).

Ja mantojumā saņemto īpašumu pārdod, tas ir ar nodokli neapliekams darījums. Ja mantojums pārsniedz 10 000 eiro, mantojuma saņēmējam darījums jādeklarē ienākumu deklarācijā.

Vēl piemērs: vecmāmiņa mantojumā atstāj māju laukos, kurā mantinieks nekad nav dzīvojis un nav deklarējies, jo mitinās Rīgā. Mājā viņš nedzīvos, tāpēc izlemj to pārdot. Tad jārēķinās ar to, ka būs jāmaksā nodoklis, taču arī šajā situācijā, iespējams, var piemērot kādu no iepriekš minētajiem izņēmumiem. Var gadīties, ka tas ir mantinieka vienīgais īpašums, jo mājoklis Rīgā ticis īrēts, bet atstātais mantojums ir ierakstīts zemesgrāmatā kā vienīgais īpašums. Turklāt 60 mēneši ir būtiski arī šajā gadījumā.

Ja tas ir vienīgais īpašums, sākot no brīža, kad vecmāmiņa to ierakstīja zemesgrāmatā, bet mantiniekam pašam cita īpašuma nav, tas būs ar nodokli neapliekams. Otrs variants – ja nav neīstenojas nosacījums par 60 mēnešiem, bet tas ir vienīgais īpašums un, to pārdodot, 12 mēnešu laikā mantinieks iegādājas jaunu īpašumu, tad arī tas būs ar nodokli neapliekams. Taču jāiegulda visa nauda, kas tika saņemta, pārdodot mantojumu. Proti, ja omes māja pārdota par 70 000 eiro, tad 12 mēnešu laikā Rīgā vai kur citur jānopērk mājoklis arī par 70 000 eiro. Ja iegādāsies dzīvokli par mazāku vērtību, tad no starpības, kas paliek pāri, jāmaksā 20% nodoklis.

Pirkuma līgums

Dažkārt īpašumu radinieki viens otram pārdod. Ja īpašums nopirkts par simbolisku samaksu, 200 eiro, tad šī summa arī būs iegādes vērtība. Kad īpašumu gribēs pārdot par 20 000 eiro, tad samazināt apliekamo summu varēs tikai par 200 eiro, un nodoklis būs jāmaksā par ievērojamu summu.

Līdz ar to pirkuma līgums var būt mazāk izdevīgs, bet tas atkarīgs no konkrētā gadījuma un pirkuma summas.

Uztura līgums

Nereti vientuļiem cilvēkiem pieder nekustamais īpašums vai kāda cita mantiska vērtība, piemēram, automašīna, bet nav mantinieku. Risinājums, kas turklāt šādiem cilvēkiem var nodrošināt arī vecumdienās nepieciešamo elementāro atbalstu un palīdzību, ir uztura līguma noslēgšana ar kādu cilvēku, kas par viņu rūpējas un apkopj apmaiņā pret īpašumu vai citu mantisko vērtību.

Šāds līgums nozīmē, ka cilvēks vairs nav mājas īpašnieks, taču apmaiņā pret to saņem aprūpes pakalpojumu.

Ja to paredz noslēgtais līgums, cilvēks ir tiesīgs arī dzīvot īpašumā līdz mūža galam. Arī šajā gadījumā nosaka īpašuma vērtību, jo uztura līgums paredz arī minimālo summu, piemēram, 600 eiro mēnesī. Par to kopējs pērk medikamentus, aprūpē cilvēku un dara citas lietas, par ko viņi ir vienojušies, – uzskata ??, ka īpašuma īpašnieka vajadzībām mēnesī tiek izlietoti 600 eiro. Tā ir speciālā vērtība, ko nosaka katru mēnesi un atkarībā no tā, cik ilgi kopjamais cilvēks nodzīvo, šo vērtību skaita pa mēnešiem.

Ja mājas īpašnieks nodzīvo pusgadu, tad 600 × 6 = 3600 eiro. Tā ir vērtība, par kādu cilvēks iegādājas īpašumu. Ja šādi iegūto īpašumu pārdod, arī tad jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma (ja neizpildās kāds no iepriekš minētajiem izņēmumiem). 

Ja pieder māja un zeme

Bieži cilvēks mantojumā vai dāvinājumā saņem gan māju, gan zemi. Lielākoties māja un zeme zemesgrāmatā ir ierakstītas kā viens īpašums: pieci hektāri zemes, uz kuras atrodas konkrētas ēkas, varbūt ir arī mežs – tas ir viens īpašums. Bet var būt, ka šie īpašumi sadalīti pa vairākām zemesgrāmatām un tad mantojumā vai dāvinājumā tiek iegūti vairāki īpašumi.

Ja māja paliek, bet cilvēks atdala un pārdod tikai zemi, tas ir atsevišķs nekustamais īpašums, kas apliekams ar nodokli (jo nav vienīgais īpašums). Ja pārdotu visu īpašumu un tas ir vienīgais īpašums, kas pieder vismaz 60 mēnešus, tad nodoklis nebūtu jāmaksā.

Tā kā katrs gadījums ir individuāls, VID aicina pirms tam noteikti pakonsultēties un ņemt vērā visu informāciju.

Diemžēl cilvēki nereti piemirst (vai pat nezina), ka zemesgrāmatā kā atsevišķs īpašums ir reģistrēta garāža, šķūnītis, mazdārziņš, kas arī skaitās nekustamais īpašums. Tiklīdz izlemj kādu savu īpašumu pārdot, tas vairs nav vienīgais īpašums, un tāpēc jāmaksā nodoklis (jo ir divi īpašumi). Izņēmums – ja māja un šķūnītis atrodas vienā adresē un šķūnis paredzēts tikai šīs mājas apkalpošanai, tas skaitās kā viens īpašums. Bet, ja šķūnis atrodas citā, ar māju nesaistītā vietā, tas ir atsevišķs īpašums. Ja cilvēkam nav zemesgrāmatas izraksta, ikviens var ieiet elektroniskajā zemesgrāmatas datu bāzē un apskatīties, kas viņam pieder.

Pirms rīkojies – konsultējies

Lai neiedzīvotos nepatīkamos pārsteigumos, pirms rīkoties ar nekustamo īpašumu un pirms izlemt to pārdot, ieteicams konsultēties VID. Jautājumu un neskaidrību gadījumā var zvanīt uz VID konsultatīvo tālruni 6710000. Otra iespēja – konsultēties klātienē ikvienā VID klientu apkalpošanas centrā (tādi ir visā Latvijā). Var vērsties arī vienotajos valsts un pašvaldību klientu apkalpošanas centros visā Latvijā, kur var saņemt biežāk klātienē izmantotos VID pakalpojumus.

Tāpat pats var mēģināt aizpildīt Elektroniskajā deklarēšanas sistēmā (EDS) izveidoto palīgrīku – vedni Pārskata perioda deklarācijas par ienākumu no kapitāla pieauguma – DK veidlapas aizpildīšanai.  Šajā vednī var imitēt deklarācijas aizpildīšanas procesu, un no tā jau varēs saprast, būs vai nebūs jāmaksā nodoklis. Soli pa solim, atbildot uz jautājumiem un ievadot datus, vednis palīdz izprast, kāda informācija nepieciešama, aizpildot deklarāciju.

Jāatbild uz tādiem jautājumiem kā, piemēram: vai nekustamais īpašums tika izmantots saimnieciskajā darbībā? Vai nekustamais īpašums atbilst kādam no nosacījumiem, lai to ar nodokli neapliktu? To parasti cilvēks nezina, un sistēma viņam piedāvā variantus, kuri tad ir gadījumi, kad var ar nodokli neaplikt. Tāpat jānorāda līguma summa, rokasnauda, ja tāda saņemta (tā skaitās ienākumos, un no tās jāmaksā nodoklis), jānorāda visi īpašumā veiktie ieguldījumi – remonti, logu, durvju nomaiņa. Ja īpašuma iegādei ņemts kredīts un maksāti kredīta procenti, samaksātie procenti tiek iekļauti izdevumos un palielina iegādes vērtību. Jānorāda arī samaksātās valsts nodevas, komisijas maksas un citi izdevumi. Tad sistēma uzrāda tabulu ar visiem paskaidrojumiem un aprēķināto nodokļu likmi. Tā kā vednis ir palīgrīks, tajā ievadītā un saglabātā informācija nav uzskatāma par iesniegtu VID un tai nav juridiski saistoša rakstura. Taču to var aizpildīt, lai pārbaudītu, kas ir un kas nav zināms, kādi dokumenti jāmeklē.

Deklarācijas iesniegšana

Deklarācijas par ienākumu no kapitāla pieauguma iesniegšanas termiņš atkarīgs no tā, cik liels ienākums veidojas. Ja kopējais ienākums no darījuma ir līdz 1000 eiro (no pārdošanas cenas atņemot visus ieguldījumus un iegādi), deklarācija jāiesniedz līdz 15. janvārim, bet nodoklis jāsamaksā 15 dienu laikā, tātad līdz 30. janvārim. Savukārt, ja peļņa ir lielāka par 1000 eiro, deklarācija jāiesniedz reizi ceturksnī līdz tā mēneša 15. datumam, kas seko pēc ceturkšņa, kad gūti ienākumi no kapitāla pieauguma.

Praktiski un noderīgi!

  • Ja īpašums iegādāts par 40 000 eiro un to pārdod par 60 000 eiro, nodoklis jāmaksā tikai no starpības – 20 000 eiro: tātad 20% jeb 4000 eiro.
  • Ja īpašums iegādāts par 60 000 eiro, bet pārdod par 50 000 eiro (ir labs pircējs, ātri vajadzīga nauda), īpašumu pārdod ar zaudējumiem, ienākums neveidojas, deklarācija nav jāiesniedz un nodoklis nav jāmaksā.
  • Reizēm pārdošanas līgums tiek noslēgts uz vairākiem, piemēram, sešiem, gadiem (īpašuma pārdošanas cena ir 60 000 eiro uz sešiem gadiem – tie būs 10 000 eiro gadā). Taču likums paredz, ka nodoklis jānomaksā triju gadu laikā – tiklīdz paiet trešais gads, tā jānomaksā nodoklis, ir nauda saņemta vai nav. Tas nozīmē, ka deklarē to naudu, ko saņēma pa gadiem, bet VID iesniedz papildu informāciju par līguma nosacījumiem.

Valsts nodevas 

Atkarībā no tā, kādā veidā īpašums saņemts, atšķiras arī valstī noteikto zemesgrāmatas nodevu apmērs.

  1. Par atsavinājuma (pirkuma, maiņas) līgumiem – 2% no nekustamā īpašuma vērtības. Ja līgums noslēgts ar bērniem, laulātajiem, vecākiem, brāļiem, māsām, mazbērniem, mazmazbērniem vai vecvecākiem – 0,5% no nekustamā īpašuma vērtības.
  2. Par dāvinājuma līgumiem – 3% no nekustamā īpašuma vērtības. Ja līgums noslēgts ar bērniem, laulātajiem, vecākiem, brāļiem, māsām, mazbērniem, mazmazbērniem vai vecvecākiem – 0,5% no nekustamā īpašuma vērtības.
  3. Beztermiņa vai mūžīgu maksājumu vērtību (piemēram, uztura vērtību, ja noslēgts uztura līgums), kā arī tādu maksājumu vērtību, kuru ilgums ir atkarīgs no nejauša gadījuma, nosaka, gada maksājumu summu reizinot ar 10.

 

Kancelejas nodevas

  • Par jauna zemesgrāmatu nodalījuma atklāšanu – 28,46 eiro
  • Par jaunas tiesības nostiprināšanu – 14,23 eiro
  • Par nostiprinājuma pārgrozījumu un atzīmes ierakstīšanu – 7,11 eiro
  • Par hipotēkas nostiprināšanu – 14,23 eiro
  • Par zemesgrāmatu apliecības izsniegšanu – 7,11 eiro
  • Par zemesgrāmatu tiesneša lēmuma datorizdruku – 4,27 eiro
  • No kancelejas nodevas atbrīvotas fiziskas personas, kurām zemes reformas gaitā atjaunotas zemes īpašuma tiesības.

0 komentāri

Šobrīd komentāru nav. Tavs viedoklis būs pirmais!

Pievienot komentāru

Lai pievienotu komentāru autorizējies ar Santa.lv profilu vai kādu no šiem sociālo tīklu profiliem.

 

Veselība

Vairāk

Receptes

Vairāk

Privātā Dzīve

Vairāk

Ieva

Vairāk

Mans Mazais

Vairāk

Māja un Dārzs

Vairāk

AutoBild.lv

Vairāk

Astes

Vairāk

Klubs

Vairāk

Santa+