Kā gudri nopirkt zemi mājas būvniecībai?

Konsultē Aigars Šmits, Arco Real Estate valdes priekšsēdētājs, un Kristīne Dubane, Ober-Haus Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja.

Vislielākā interese par apbūves zemes gabaliem ir Rīgā un Pierīgā, jo citviet Latvijā mājas būvē daudz retāk. Tam ir viens iemesls: nekustamā īpašuma gala vērtību nosaka tikai viens faktors, un tā ir vieta.

Nereti ģimene nolemj būvēt māju tālāk no pilsētas, meža ielokā, tuvāk kādam ezeram, un nopērk zemi tur, kur var atļauties. Tad uzprojektē savu sapņu māju, saskaņo būvvaldē, pat iebetonē pamatus. Tā kā zemes iegādei un celtniecības uzsākšanai jau iztērēta prāva summa (visi savi ietaupījumi), viņi dodas uz banku pēc kredīta mājas celtniecībai, taču kredītu nesaņem.

Citi lasa

Estere Jansone

Slavenības

Horenu pamatīgi piekāvuši bandīti: Zīmīgi, ka tas notika 13. datumā

Zane Piļka- Karaļeviča

Piemiņa

Viņš nomira manu acu priekšā: Dzīvesbiedre pastāsta, kādas bija aktiera Lūša pēdējās stundas

Marta Kalniņa

Teātris

Nacionālais teātris ticis pie jaunas aktrises! Direktors Vītols ir sajūsmā

Jo banka finansē noteiktus procentus no tirgus vērtības, bet, ja īpašums atrodas nekurienē, tad, neraugoties uz to, cik subjektīvi ideālā vietā, īpašums nebūs neko vērts.

Ietaupījumi ir iztērēti, naudas mājas pabeigšanai nav, bet banka kredītu atsaka, jo tās nākotnes vērtība būs mazāka nekā ieguldījums. Tāpēc prātīgāk zemi iegādāties labākā vietā, samaksāt mazliet vairāk un uzbūvēt mazliet mazāku māju.

Protams, ja iegulda tikai un vienīgi savus līdzekļus, tas var nebūt tik būtiski, taču arī tad jādomā par to, kāda būs konkrētajā zemes gabalā uzbūvētā īpašuma nākotnes vērtība. Vai pēc tam kādam šo īpašumu vajadzēs. Bērni izaug un mēdz no tēva mājām aiziet, tāpēc jādomā par īpašuma likvīdumu – cik viegli tas būs pārdodams.

Tāpēc nekustamo īpašumu speciālisti uzskata: zemes pirkums nedrīkst būt emocionāls – tam jābūt pragmatiskam. Protams, jāmeklē sev tīkama vieta, tomēr labāk simt reižu nomērīt un tad nogriezt, nevis nopirkt un tad saskarties ar problēmām.

Piebraucamais ceļš

Pirmais, kas jāskatās, – vai un kāds ir piebraucamais ceļš. Ja zemes gabals atrodas pilsētā vai ciemā, tad ielas un ceļš ir izbūvēts, bet jau Pierīgā sākas problēmas gan ar ceļu, gan servitūtu (apgrūtinājums, kas uzlikts vienam īpašumam un kalpo par labu citam īpašumam).

Tāpēc pirms zemes iegādes jāaiziet uz attiecīgās pašvaldības būvvaldi un jānoskaidro informācija par piebraucamajiem ceļiem un to, kā īpašumam varēs piekļūt.

Ja zemes gabals noskatīts klusā un nomaļā vietā un tam nav piebraucamā ceļa, jāņem vērā, ka neviena pašvaldība privātai mājai ceļu nebūvēs!

Ceļš būs jātaisa par savu naudu, un neatkarīgi no izvēlētā ceļa seguma materiāla tas izmaksās ļoti dārgi. Tāpat jādomā par ceļa uzturēšanu ziemā – privātu ceļu pašvaldības parasti netīra, tāpēc pašam būs jādomā, kas ceļu labos un tīrīs un kā ziemā no sava īpašuma varēs izbraukt.

Pērkot zemi, nedrīkst ticēt tam, ko redz, – burtiskā nozīmē. Ja tagad, vasarā, pāri pļavai ir iebraukts ceļš un tur ar mašīnu var braukt, tas nenozīmē, ka faktiski tur ir ceļš. Varbūt tur ierasts tā braukt, bet nomainās īpašnieks, uzliek apkārt žogu, un zemes pleķim vairs netiek klāt. Ja piekļuve noskatītajam zemes gabalam iet caur cita privātīpašnieka zemi, jākārto servitūts.

Var gadīties, ka kaimiņš nevēlēsies dot atļauju braukt cauri teritorijai, jo zemes gabalam var piebraukt, piemēram, arī no otras puses. Vislabāk, protams, ja kaimiņi spēj savstarpēji vienoties, pa kurieni brauks, jo piebraukšanai jābūt.

Saskaņā ar Civillikumu, ja kaimiņa zemes gabals ir vienīgā iespēja piebraukt un kaimiņš nepiekrīt dibināt servitūtu, sniedz dokumentus tiesā un servitūtu nodibina tiesas ceļā. Tāpēc labāk vienoties pašiem nekā tiesāties, jo tiesa servitūtu pēc kāda laika uzliks tā kā tā.

Elektrība un citas komunikācijas

Nereti zemes pārdošanas sludinājumos raksta, ka komunikācijas atrodas blakus. Pilsētā blakus ir tepat, pāri ielai, bet laukos blakus var būt arī kilometra attālumā. Ja blakus kaut kur ir māja un tajā ir elektrība, tas vēl nenozīmē, ka arī noskatītajam zemes gabalam būs elektrība.

Tieši komunikāciju pievilkšana var izrādīties lielākais klupšanas akmens, jo šis pakalpojums maksā dārgi.

Pateicoties jaunam e-vides rīkam, ko ir ieviesusi AS  «Sadales tīkls» – jauna pieslēguma maksas karte, pašlaik lielākajai daļai īpašumu var tūlītēji noskaidrot jauna elektrības pieslēguma ierīkošanas izmaksas. Lai to izdarītu, klientam ir jāzina īpašuma adrese, nepieciešamā slodze un fāžu skaits – norādot šo informāciju, karte aprēķinās precīzas izmaksas (pie nosacījuma, ka  pieslēguma spriegums nepārsniegs 400 voltus, atļautā slodze – 100 ampērus un attālums līdz zemsprieguma (0,4 kilovoltu) līnijai būs līdz 50 metriem).

Sarežģītākiem pieslēgumiem izbūves maksu digitālajā kartē noskaidrot nevarēs, jo tā, tāpat kā līdz šim, tiks noteikta individuāli pēc pakalpojuma pieteikšanas klientu portālā e-st.lv, tostarp gadījumos, kad pieslēguma ierīkošanai ir būtiski ģeogrāfiski šķēršļi (piemēram, ūdentilpes, autoceļi, dzelzceļa līnijas u.c.).

Tāpat jādomā, kā risinās apkures jautājumu un ar ko kurinās: vai tas būs gaisa siltumsūknis, gāzes vai granulu apkures katls, cik liela elektrības jauda mājai būs vajadzīga. Ūdens un kanalizācija parasti ir vietējie, bet var būt ierobežojumi, piemēram, kapu tuvums. Tad ar ūdens ņemšanas vietu varētu būt problēmas, jo nevarēs taisīt vietējo urbumu.

Tas viss jāzina, pirms pērk zemi, lai nebūtu nepatīkamu pārsteigumu. Lai nebūtu tā, ka zeme nopirkta par izdevīgu cenu, bet elektrifikācija izmaksā simts tūkstošus eiro. Arī Pierīgā nevajadzētu pirkt lētu zemi bez komunikācijām, ar domu, ka šeit tās varēs lēti pievilkt. Tas var būt siers peļu slazdā. Kaut vai lieku desmit metru gāzes papildu pievilkšana izmaksā pāris tūkstošu eiro.

Tāpat jāskatās – ja tuvumā ir par Eiropas Savienības fondu naudu pievilktas komunikācijas, būs jāpieslēdzas tām, un pašvaldība neļaus ierīkot pašam savas.

Zemes izmantošanas mērķis

Katram zemes gabalam ir savs atļautais izmantošanas mērķis, kas noteikts katras pašvaldības teritoriālajā plānojumā. Pirms iegādājas zemes gabalu, būvvaldē vajadzētu noskaidrot, ko noskatītajā teritorijā drīkst darīt, vai drīkst būvēt privātmāju vai nedrīkst.

Skaista vieta, kurai blakus ir citas dzīvojamās mājas, nenozīmē, ka arī tieši noskatītajā zemes gabalā varēs būvēties!

Var gadīties, ka tur ir dabas pamatne, zaļā vai nacionālā parka teritorija, kur ir lieguma teritorijas un ierobežota būvniecība. Jo skaistās dabas ieskautās vietas, ko vairākums vēlas, bieži ir ar ierobežojumiem.

Zemes izmantošanas mērķi pašvaldības mēdz mainīt – te zemes gabals bija lauksaimniecības, te jau apbūves zeme. Tas notiek līdz ar izmaiņām teritoriālajā plānojumā, ko izliek sabiedriskajā apspriešanā. Ja šobrīd īpašniekam pieder lauksaimniecības zeme, bet viņš grib savrupmāju apbūvi, tad viņam tas apspriešanā jāierosina. Vai tas tiks darīts, atkarīgs no konkrētās situācijas un pašvaldības.

Ja nopirkta lauksaimniecības zeme, bet rodas vēlme celt māju, pašam lūgt pašvaldībai mainīt zemes izmantošanas mērķi nebūs jēgas, jo teritoriālais plānojums nosaka to, ko nosaka. Šis process ir pietiekami sarežģīts, lai vienas privātmājas dēļ to pilnīgi noteikti neatmaksātos darīt, turklāt teritoriālie plānojumi tiek apstiprināti uz ilgāku periodu.

Skaidrs, ka uz lauksaimniecības zemes māju būvēt nedrīkst – to nesaskaņos neviena būvvalde.

Reizēm ir paradoksāli – apbūves zeme būtu daudz vērtīgāka, ja to izmantotu kā lauksaimniecības zemi, jo tajā labi augtu, piemēram, rapsis, bet to nosaka pašvaldības, un tur maz ko var mainīt. Vēl kas – cilvēki nereti jauc divas lietas, domājot par nekustamā īpašuma nodokli. Proti, nodokļa maksāšanas mērķis ne vienmēr atbilst atļautajai izmantošanai, ko uz zemes var darīt. Šobrīd varbūt tur ir lauksaimniecības zeme, bet pēc teritoriālā plānojuma – savrupmāju apbūve, un tur varēs būvēt. Tāpēc jāmaksā lielāks nodoklis.

Ģeoloģiskā izpēte

Veikt vai neveikt zemes ģeoloģisko izpēti, lai noteiktu grunts sastāvu, gruntsūdeņu augstumu un saprastu, kādus pamatus taisīt, atkarīgs no situācijas. Ja apkārtnē mājas sabūvētas, pēc loģikas, nevajadzētu atklāties nekam tādam, tāpēc bez ģeoloģiskās izpētes varētu iztikt. Taču pašam ar zemes īpašnieka atļauju vajadzētu kaut ar lāpstu mazliet parakt un paskatīties, kas tur ir apakšā.

Taču vietās, kur tuvumā ir ūdens, kūdras purvi, meži, kur grunts varētu būt nestabilāka – tur ģeoloģiskā izpēte jāveic noteikti.

Var gadīties, ka ir augsti gruntsūdeņi un, kad ekskavators sāks rakt bedri, tur būs milzīgs baseins. Tehnoloģijas ļauj to visu atsūknēt, taču, neparedzot šos papildu darbus, būvizmaksas var ļoti būtiski pieaugt. Jārēķinās, ka nestabilā gruntī būs jādzen pāļi un būvniecības izmaksas pieaugs.

Kūdra un smilts nav tās labākās vietas, taču vairākums vēlas dzīvot ūdens tuvumā, un tad iespējamība, ka grunts sastāvs būs kūdraināks, ir ļoti augsts. Būtisks aspekts ir arī gruntsūdeņu līmenis – ja tas ir ļoti augsts, var nākties atmest domu par pagrabu zem mājas un meklēt citu risinājumu.

Par grunts sastāvu un problēmām var interesēties arī būvvaldē, jo tajā parasti zina, kur viņu teritorijā ir grunts problēmas, kur ir aplūstošās teritorijas vai kas cits.

Vai vajadzīgs vērtētājs?

Ja plānots ņemt bankas kredītu, obligāti nepieciešams arī vērtētājs, kas novērtē konkrētā īpašuma nākotnes vērtību. Vērtētājs gan nav nekāds gaišreģis – nākotnes vērtība kā termins nozīmē, cik šis īpašums būtu vērts, ja tas būtu uzbūvēts šodien, tagad un šajā brīdī.

Vērtētāja pakalpojumus var izmantot arī savas sapratnes veidošanai – viņa vērtējums minimizēs dažādu problēmu iespējas, ka paša nauda būs iztērēta un īsti arī nebūs, kur dzīvot. No otras puses, ja kredīts netiek plānots un noskatīta kāda pļaviņa, īpašnieks par to gribēs tādu cenu, kādu gribēs, un tad vērtētājam nebūs īpašas nozīmes.

Vērtētājs vērtē, ņemot vērā un salīdzinot pēdējos darījumus, kas notikuši konkrētajā apkārtnē.

Ja tas ir reģions, kur darījumu ir maz, vērtētājam nebūs lielas nozīmes. Protams, vērtētājs var izanalizēt visas īpašuma tiesības, pašu īpašumu un cenu – ja cilvēkam nav bijis nekādas saskares ar zemes pirkšanu, ieteicams šo pakalpojumu izmantot.

Vienmēr vērts aiziet arī uz būvvaldi un pakonsultēties, ko noskatītajā vietā drīkst darīt un ko nedrīkst, uzdodot jautājumus par būvēšanu, urbumiem, ceļu īpašniekiem.

Citas būtiskas nianses

• Ja uz zemes gabala ir arī mežs un tajā plāno kaut ko cirst, tas jāsaskaņo ar meža dienestu. Tāpat vien nozāģēt visus kokus un iesēt zālīti nevar.
• Ja ņem kredītu bankā, tad pastāv savi noteikumi un ierobežojumi, cik ilgā laikā būvniecība jāsāk. Ja kredītu neņem, nekādu būvniecības sākuma ierobežojumu nav, taču jārēķinās, ka zemes gabals jākopj. Nevar nopirkt zemi un uz desmit gadiem to aizmirst, lai aug zāle. Zāle ir jāpļauj! Katrai pašvaldībai ir savi noteikumi, kas to paredz, un par nenopļautu teritoriju var saņemt sodu (un ir lieguma teritorijas, kur pļaut nedrīkst).
• Jāatceras, ka jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis. Likums nosaka, ka zemes pārdevējam nekustamā īpašuma nodoklis jāsamaksā par visu gadu.
• Ja piedāvājumā ir ļoti lēta zeme, jāmeklē iemesls, kāpēc tā ir lēta. Iespējams, tur ir liegums, dabas teritorija, kultūrvēstures vieta, biotops – un pēc tam neko vairs izdarīt nevarēs. Tāpēc pērkot īpašumu dabas teritorijā, jānoskaidro, vai tur neaug kādi aizsargājami augi, neligzdo zaļās vārnas vai kas cits, kamdēļ apbūve ir liegta.
• Dažkārt tiek pārdota zeme, uz kuras atrodas kāda pussabrukusi ēka, kas teorētiski jānojauc. Vai tas ir ieguvums vai zaudējums, atkarīgs no īpašuma. Var būt, ka grausts jānovāc. Var būt, ka būve reģistrēta zemesgrāmatā, un tas nozīmē, ka nopērk jau zemi ar visu būvi. Tad jāveic rekonstrukcija. Bet tas arī nozīmē, ka īpašumā jau ir elektrība un tajā ziņā ir vienkāršāk. Tad jau kāds cits visu iepriekš minēto ir izdarījis.
• Kā plusu var uzskatīt arī vecas mājas – tās lielākoties uzbūvētas pareizi, pareizās vietās bez jebkādas ģeoloģiskās izpētes, kur nav slapjš, kur akai atrasta pareiza vieta un ūdens tiešām nāk. Ne visas, bet liela daļa māju liktas, ņemot vērā āderes, – šos īpašumus ir vērts izskatīt, jo tam līdzi nāk tas, ko mūsu senči zināja pirms mums un ko mēs esam palaiduši garām. Tāds latvieša fenšui, kas, mainoties paaudzēm, kaut kur pazudis.

Viedokļi

Aigars Šmits:

«Manuprāt, gudrāk ir nopirkt jau gatavu īpašumu – tas būs lētāk. Un tad, ja ir idejas un vēlmes, māju var mainīt, uzlabot un padarīt tādu, kādu vēlas. Kāds īpašumā būs ieguldījis lielu naudu, un kādam citam tā būs iespēja to nopirkt uz pusi lētāk. Sevišķi reģionos. Nākotne ir ap Rīgu. Māja laukos ir skaisti, bet vienmēr jāskatās, cik tālu ir darbavieta, kāda ir sabiedriskā un kultūras dzīve. Tāpēc jaunajām ģimenēm, kas vēlas savu mājiņu ārpus pilsētas, iesaku padomāt par attālumiem, ikdienu, aicinu izbraukāt maršrutu, apskatīties sastrēgumus. Laukos arī par 5000 eiro zemi ir grūti pārdot, jo nevienam to nevajag. Arī būvizmaksas ar visiem materiāliem ir identiskas neatkarīgi no tā, vai būvē māju Liepājā, Mazsalacā vai Rīgā.»

Kristīne Dubane:

«Domāju, ka prātīgi ir gan pirkt gatavu māju, gan arī iegādāties zemi un celt pašam. Latvietis parasti grib dzīvot savā privātmājā, grib savu pleķīti zemes un pirtiņu – tā ir mūsu mentalitāte. Bet atrast gatavu māju, kas atbilstu pircēja vēlmei, nav tik vienkārši – piedāvājumu nav tik daudz. Šobrīd pieprasījums ir pēc nelielām vienstāva mājām, bet piedāvājumā daudz vairāk ir lielās, divstāvu trīsstāvu mājas ar vairākiem simtiem kvadrātmetru, kas pircēju neinteresē. Līdz ar to daudzi nevar atrast sev piemērotu māju un meklē zemi. Zemes iegāde mājas būvniecībai ļauj arī sadalīt savus finanšu līdzekļus – nopērk zemi, tad pakrāj naudu un pēc pieciem gadiem lēnā garā sāk būvēties.»