Kā notiek īpašuma vērtēšana un kā tiek vērtēta zeme?

Nekustamā īpašuma vērtējumu parasti pasūta hipotekārā kredīta iegūšanai, taču tas var noderēt arī tad, ja māju vai zemi pārdod vai pērc par savu naudu. Kā notiek īpašuma vērtēšana, konsultē Vilis Žuromskis, Latvijas īpašumu vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājs ar 26 gadu pieredzi īpašumu vērtēšanā.
Īpašuma vērtēšana
Dace Rudzīte
28. maijs

Drukāt

Saglabāt

Foto: pixabay.com

Kā vērtēšanas procesā notiek īpašuma apskate?

Īpašuma apskate jeb, kā ārzemēs saka, inspekcija ir ārkārtīgi būtiska īpašuma vērtēšanas sastāvdaļa. Ja asistents pieļaus kļūdas, visu atbildību par vērtējuma atskaites kvalitāti uzņemsies sertificētais vērtētājs. Īpašumā vērtētājs ierodas iepriekš sarunātā laikā. Savā darbā viņš vispirms izmanto zemes robežu plānu, ēku un būvju kadastrālās uzmērīšanas lietas, ko kādreiz sauca par inventarizācijas lietām. Pamatojoties uz šiem dokumentiem, viņš veic īpašuma apskati īpašnieka vai viņa pilnvarotās personas klātbūtnē.

Vērtētājs izstaigā un fotografē īpašumu, pievēršot uzmanību ēkas konstruktīvo elementu fiziskajam stāvoklim – sienām, pārsegumiem, pamatiem, jumtam, materiālam, no kura būvēta ēka. apskate vērtētājam jāveic ļoti rūpīgi, nosakot ne tikai ēkas konstruktīvo elementu tehnisko stāvokli, bet arī ēkas fizisko un morālo nolietojumu un izpētot arī šīs apbūves tehniskos parametrus. 

Vērtētājs dodas arī mājas iekšpusē un tur skatās sienas, griestus, grīdu, bet mēbeles, iebūvētā santehnika vai tamlīdzīgas lietas viņu neinteresē.

Vērtētājs speciālā formā apraksta, vai telpās ir parketa vai linoleja grīda – apdare ir vērtību paaugstinošs faktors –, kādi ir logi, durvis, pārsegumi.

Visu sīki un smalki izvērtēt nepieciešams tādēļ, ka vērtētājs salīdzina šo objektu ar analogiem citiem objektiem un skatās, vai konkrētās ēkas tehniskie kvalitatīvie kritēriji atbilst salīdzināmo objektu kritērijiem, jo no tā viņš veido vērtības korekciju uz augšu vai leju.

Tāpat vērtētājs skatās, vai telpu plānojums atbilst kadastrālās uzmērīšanas lietai, ja tāda pastāv, vai projektam, ja ēka nav nodota ekspluatācijā. Protams, vērtētājs nav būvinspektors, kurš var uzlikt patvaļīgās būvniecības zīmogu, bet viņam savos pierakstos noteikti jāatzīmē, vai telpu plānojums atbilst Valsts zemes dienesta kadastra datiem vai ēkas projektam. arī zeme ar savu kadastra numuru ietilpst nekustamajā īpašumā – tas viss ir vienots nekustamais īpašums. Lauku rajonos daudzi īpašumi sastāv no vairākām ēkām un būvēm, un parasti pamatceltne jeb māja ir ierakstīta zemesgrāmatā, bet palīgceltnes – saimniecības ēkas, šķūņi, garāžas u. c. – ne. Protams, neviens negrasās prasīt legalizācijas projektu šķūnītim, taču vērtētājs vērtē īpašumu kopumā, savā atskaitē minot visas ēkas un būves, kas atrodas uz zemes, un tas var būt īpašuma vērtību paaugstinošs faktors. arī situācijā, ja īpašnieks vēlas īpašumu ieķīlāt bankā, tā paņem visu īpašumu kopumā.

Kā tiek vērtēts zemes īpašums?

Ir individuālās apbūves zemes gabals, lauksaimniecībai paredzēta zeme, ražošanai paredzēta zeme, un no tā atkarīgs, ko uz šīs zemes drīkst būvēt. To nosaka konkrētās pilsētas vai pagasta apstiprināti attīstības plāni, un pirmais, ko dara vērtētājs, – skatās, ko uz šīs zemes drīkst būvēt un kāds ir minimālais zemes gabala atļautais lielums.

Pērkot individuālās apbūves zemes gabalu, pircējam vajadzētu pievērst uzmanību vairākām lietām. Pirmkārt, ja rodas šaubas par zemes gabala zemes nestspēju, vajadzētu pasūtīt ģeoloģisko izpēti. Jāveic urbumi, lai saprastu, kas tur īsti ir un cik lielas būs izmaksas, ja vajadzēs izvietot ēkas pamatus, dzīt pāļus, varbūt likt peldošās plāksnes, jo pārdevējs to visu var nenorādīt un arī pats nemaz nezināt. Zemes vērtētājam šīs nianses jāzina un jāņem vērā! Ja viņš atzinumā raksta, ka vērtība noteikta, neveicot ģeoloģisko izpēti vai neprasot šos dokumentus, vērtējums nav veikts kvalitatīvi.

Vērtētājs par savu naudu neveic ģeoloģisko izpēti, jo tās ir lielas izmaksas, bet par to jārunā ar zemes īpašnieku, jo tas ir viņa interesēs.

Otrkārt, būtiskas ir visas inženiertehniskās komunikācijas, un tad vajadzības gadījumā jāpasūta topogrāfiskā izpēte, lai zinātu, kādas komunikācijas saistītas ar konkrēto zemes gabalu: kur varēs pieslēgt ūdeni, kanalizāciju, no kurienes ņems elektropievadu, kāda būs jauda. Pat ja zemes gabals atrodas salīdzinoši labā vietā, bet tam nav ne normāla piebraucamā ceļa, ne ūdens un elektrības, tas maksās lētāk nekā sliktāks zemes gabals, kur tas viss jau ir.

Vērtētājs šīs nianses ņem vērā un atskaitē norāda, kāda ir zemes gabala tirgus vērtība bez nepieciešamajiem uzlabojumiem. tāpat jāņem vērā, ka vērtētāja atskaitē norādītājai vērtībai nav nekāda sakara ar kadastra vērtību, un reālā tirgus vērtība var būt gan augstāka, gan zemāka.  

Lasi citur

0 komentāri

Šobrīd komentāru nav. Tavs viedoklis būs pirmais!

Pievienot komentāru

Lai pievienotu komentāru autorizējies ar Santa.lv profilu vai kādu no šiem sociālo tīklu profiliem.

 

Veselība

Privātā Dzīve

Mans Mazais

Astes

AutoBild.lv

Māja

Receptes

Dārzs