Vai kaimiņam var aizliegt braukt pār tavu zemi?

Ik pa laikam dzirdams par kaimiņu strīdiem: viens negrib, ka pāri viņa zemei kāds brauc, bet otrs šī aizlieguma dēļ pat nevar tikt līdz savai mājai. Kam taisnība? Konsultē: ERLENS KALNIŅŠ, zvērināts advokāts Jāņa Kārkliņa advokātu birojā.
Svarīgi zināt
7. februāris

Saglabāt

Pixabay

Lai skaidrotu šo jautājumu, vispirms ir jāizskaidro, kas ir ceļa servitūts un kā to nosaka?

Ceļa servitūts ir apgrūtinājums, kas uzlikts vienam nekustamajam īpašumam un kā lietu tiesība kalpo par labu citam nekustamajam īpašumam. Lai cik ļoti tas kādam varētu nepatikt, ir vien jāsamierinās. Lūk, kas būtu jāievēro nekustamo īpašumu topošajiem un esošajiem īpašniekiem.

Pārbaudi aktuālos zemesgrāmatas ierakstus!

Izvēloties nekustamo īpašumu, visdrošāk ir nevis paļauties un ticēt tiem dokumentiem, ko rāda pārdevējs, bet gan pārbaudīt konkrētā īpašuma zemesgrāmatas nodalījuma aktuālo ierakstu.  Tam ir četras daļas:

1) ziņas par nekustamo īpašumu;

2) ziņas par nekustamā īpašuma īpašnieku;

3) ziņas par nekustamā īpašuma apgrūtinājumiem (izņemot ķīlām jeb hipotēkām);

4) ziņas par nekustamā īpašuma parādiem.

Ikviens par maksu var ieskatīties jebkura nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā un iepazītiem ar šiem ierakstiem. Visērtāk un ātrāk to var izdarīt vietnē zemesgramata.lv. Norādot interesējošā nekustamā īpašuma kadastra numuru, par maksu var ieskatīties visā zemesgrāmatas nodalījumā (tas maksās 5 eiro) vai arī tikai kādā tā sadaļā (tas maksās 1,70 eiro). Ja gribas uzzināt tikai to, kādi apgrūtinājumi (izņemot hipotēkas) ir šim īpašumam, pietiks ar ieskatīšanos attiecīgā zemesgrāmatas nodalījuma trešajā daļā – ziņas par nekustamā īpašuma apgrūtinājumiem.

Noteikti jāpievērš uzmanība tam, tieši kāda norāde lasāma pie informācijas par ceļa servitūtu: atzīme vai nostiprinājums.

* Atzīme. Tā ir informācija par pagaidu stāvokli – iecerētu, bet ne līdz galam nodibinātu servitūta tiesību. Respektīvi: atzīme ir informācija par pārejas posmu, kas novedīs vai nenovedīs līdz servitūta tiesības nodibināšanai. Noteikti rūpīgi jāvērtē konkrētā situācija – kāpēc šāda atzīme ir un kāda varētu būt prognozējamā notikumu attīstība.

* Nostiprinājums. Šis ieraksts nozīmē, ka servitūta tiesība jau ir nostiprināta un nodibināta tā, kā to nosaka likums. Proti, apgrūtināto nekustamo īpašumu šķērso servitūta ceļš, kuru kāds cits drīkst izmantot, un minētā īpašuma īpašnieks to viņam nevar liegt – ar to ir un būs jārēķinās pat tad, ja tas radīs zināmas neērtības.

SVARĪGI!

Ja zemesgrāmatu nodalījuma ierakstā ir norāde par ceļa servitūta atzīmi vai nostiprinājumu, noteikti jājautā pārdevējam visi dokumenti, lai saprastu, kur tieši atrodas servitūta ceļš un kādi ir tā lietošanas nosacījumi.

Likuma valodā runājot, ceļa servitūta pastāvēšanai vajadzīgi divi nekustamie īpašumi, no kuriem viens apgrūtināts otram par labu: pirmais ir saistītais jeb kalpojošais, otrais – tiesīgais jeb valdošais. Pērkot kalpojošo īpašumu ar zemesgrāmatā nostiprinātu ceļa servitūtu, nevajadzētu cerēt viegli no tā atbrīvoties, jo tas būs iespējams tikai atsevišķos specifiskos izņēmuma gadījumos. Tāpat dažkārt zemesgabalu pircēji aplami domā: nu, nekas – štrunts ar to ceļa servitūtu! Nopirkšu zemesgabalu, būšu pār to noteicējs un pāri savam zemesgabalam neļaušu braukt, un viss. Te arī jāsaka: nekā nebija! Nekustamā īpašuma apgrūtinājums attiecas uz nekustamo īpašumu, nevis uz tā saimnieku – lai cik saimnieki mainīsies, ceļa servitūts paliek un paliks.

Apskati īpašumu dabā!

Izvēloties nekustamo īpašumu, nepietiek vien ar dokumentu pārbaudīšanu un paļaušanos, ka nu gan viss ir kārtībā.  Īpašums noteikti jāapskata arī dabā. Var gadīties, ka zemesgabalu šķērso, piemēram, ar automašīnu iebrauktas sliedes – izrādās, ka kaimiņš katru dienu te brauc uz mājām un atpakaļ, bet zemesgrāmatā par ceļa servitūtu nav ne atzīmes, ne nostiprinājuma.

Ja noskatītajā īpašumā dabā ir ceļš, kas dokumentos nav iezīmēts, ieteicams maksimāli precīzi izzināt situāciju: uz kurieni tas ved un kāpēc tiek lietots. Var gadīties, ka šim ceļam te būs jāpaliek, lai arī jaunais saimnieks to negribēs, – ja vienīgais veids, kā viens kaimiņš var nokļūt savā īpašumā, ir otra kaimiņa zemesgabala šķērsošana, strīda gadījumā pirmais kaimiņš ceļa servitūta nodibināšanu var panākt arī tiesas ceļā.

Risinājums: līgums vai tiesas spriedums

Pieņemsim, ka Anna grib pirkt Pētera nekustamo īpašumu, bet to šķērso ceļš, pa kuru uz savām mājām brauc Jānis, turklāt zemesgrāmatā nekāds ceļa servitūts nav ierakstīts. Ļoti iespējams, ka līdzšinējiem kaimiņiem kāda iemesla dēļ nebija vajadzības sakārtot dokumentus – viņi savā starpā bija sarunājuši, ka Jānis var jebkurā laikā braukt pāri Pētera īpašumam, bet oficiāli šo vienošanos nenoformēja. Tikmēr Civillikums stingri nosaka: līgumiski noteikta ceļa servitūta nodibināšanas vienīgais apliecinājums ir attiecīgs nostiprinājums zemesgrāmatā. Ja tāda nav, bet Jānis grib turpināt izmantot kaimiņu īpašumu, kad tas jau piederēs Annai, var rasties problēmas. Anna, piemēram, var izlemt iegādātajā zemesgabalā stādīt zemenes, tādēļ plāno uzart lauku kopā ar visu Jāņa iebraukto ceļu, jo dokumentos un zemesgrāmatas ierakstos tāda ceļa nav. Anna savas īpašumtiesības nostiprinās zemesgrāmatā un Jānim teiks: klau, kaimiņ, nav labi – vai nu maksā par to, ka brauc pa manu zemi, vai nebrauc. Protams, Jānis būs nikns: gadu gadiem viņš te ir braucis un, iespējams, cita ceļa, pa kuru nokļūt mājās, nemaz nav, bet arī maksāt viņš negrib – saka: bet mēs ar Pēteri bijām vienojušies! Anna uz to atbild: neko nezinu, jūsu savstarpējās vienošanās man nav saistošas, jo zemesgrāmatā nekas nav ierakstīts, turklāt man nav pienākuma un es nemaz negribu paciest, ka kāds aizskar manas īpašumtiesības. Kā noprotams, strīds ir neizbēgams, un būs jāmeklē risinājums. Ko darīt?

Pirmais ieteikums: kaimiņiem būtu jāsāk sarunāties, kā izdarīt tā, lai abiem būtu labi – lai Jānis var tikt uz savu īpašumu. Civillikumā ir uzsvērts: nosakot ceļa servitūtu, tā lietošanu var ierobežot laika, vietas, kā arī lietošanas veida ziņā. Tātad kaimiņi var, piemēram, vienoties, ka Jānis pāri Annas zemei nedrīkst braukt pa lauka vidu, bet gan pa pašu tā maliņu. Viņi var vienoties, ar kādiem transportlīdzekļiem Annas zemi drīkstēs šķērsot – piemēram, tikai ar velosipēdu, motociklu vai vieglo automašīnu, jo Anna negrib, ka pa viņas īpašumu brauktu ar traktoriem vai kravas mašīnām. Tāpat kaimiņi var vienoties par ceļa platumu un izmantošanas laiku, kā arī par to, ka Jānis Annai par viņas īpašuma – servitūta ceļa – izmantošanu maksā. Kad un cik – pagaidām neviens likums to nenosaka: būs jāvienojas savā starpā. Kad kaimiņi vienojušies, viņiem jānoslēdz līgums un zemesgrāmatā jānostiprina ceļa servitūts, kas apgrūtina Annas nekustamo īpašumu par labu Jāņa nekustamajam īpašumam. Un nu abiem sirds var būt mierīga. Ja Anna izlems savu īpašumu pārdot, jaunajam tā saimniekam būs saistošs zemesgrāmatā nostiprinātais ceļa servitūts. Savukārt, ja īpašumu gribēs pārdot Jānis, viņš pircējam varēs rādīt zemesgrāmatas ierakstu – redziet, šis ceļš pāri kaimiņa zemei ir likumīgs, un, ievērojot nosacījumus, kaimiņiene nedrīkst aizliegt pa to braukt.

Ceļa servitūts – ar tiesas spriedumu

Protams, ir labi, ja kaimiņi par ceļa servitūtu spēj vienoties, bet ne vienmēr tā notiek. Anna, kuras nekustamais īpašums nav apgrūtināts ar zemesgrāmatā nostiprinātu ceļa servitūtu par labu Jāņa īpašumam, var iecirsties un teikt: nekā nebija – pa manu zemi no šīs dienas tu vairs braukt nedrīksti! Ja Jānis to mēģina darīt, Anna sāk rīkoties vēl skarbāk – izrok savā zemē pāri ceļam grāvi vai novelk stipru drāšu žogu. Jānim šādā situācijā ir tiesības vērsties tiesā ar prasību par ceļa servitūta nodibināšanu Annas zemē par labu viņa īpašumam. Tāpat var būt arī pavisam cita situācija – Anna teiks: labi, Jāni, brauc pāri manai zemei, bet es par to pretī gribu saņemt taisnīgu samaksu. Nu iecērtas Jānis: ak tā? Neko es nemaksāšu – iešu uz tiesu, un tā lems, ka tev jāļauj man braukt pa savu zemi! Kurš civilstrīdā uzvarēs, to vērtēs tiesa, ņemot vērā likumu un abu pušu pierādījumus.

Tikai tas vien, ka Jānis jau gadu gadiem ir izmantojis ceļam kaimiņu zemi, pats par sevi nav pamats tiesai nodibināt ceļa servitūtu. Proti, tiesa neskatīsies tik vienkārši: ahā – ja jau desmit gadus esi braucis, tātad drīksti braukt arī turpmāk. Tomēr ir kāds cits ļoti svarīgs nosacījums tam, lai tiesa lemtu, ka Annas zemē jānosaka servitūta ceļš par labu Jānim. Juridiskā valodā runājot, tiesas ceļā un pretēji nekustamā īpašuma īpašnieka gribai ceļa servitūtu var noteikt tikai tad, ja tā nodibināšana ir absolūti nepieciešama otra jeb tā sauktā valdošā nekustamā īpašuma labumam. Proti: tiesa lems par servitūta ceļa noteikšanu Annas zemē par labu Jāņa īpašumam tikai tad, ja Jānim objektīvi nav iespēju savā īpašumā iebraukt pa kādu citu ceļu. Ja tomēr Jānis savā īpašumā var iebraukt, piemēram, pa tālāku ceļu no citas puses vai ne tik labi uzturētu ceļu, tiesības šķērsot Annas zemi Jānim netiks piešķirtas un tiesa neņems vērā argumentu, ka, redz, ceļš pāri Annas zemei ir ērtāks un tuvāks.

Atlīdzība par īpašuma izmantošanu

«Civillikums gan tiešā veidā neparedz, ka par ceļa servitūta izmantošanu pienākas atlīdzība, tomēr tas ir tikai loģiski,» uzsver zvērināts advokāts Erlens Kalniņš. Runājot līdzībās, var teikt, ka ceļa servitūta nodibināšana būtībā nozīmē sava īpašuma iznomāšanu kāda citam. Proti, saimnieks atvēl sava īpašuma daļu kāda cita labumam un lietošanai. Interesanti, ka parasti pavisam nepamatoti tiek pieņemts: gadījumos, kad servitūta tiesība tiek nodibināta ar tiesas spriedumu, kalpojošā īpašuma saimnieks no valdošā īpašuma saimnieka nekādu maksu par ceļa servitūta nodibināšanu un attiecīgā ceļa lietošanu prasīt nedrīkst. Sak’, pats vien esi vainīgs – negribēji vienoties, bet tiesa tevi piespieda, tādēļ taisnība ir manā pusē un nekādu naudu tu nedabūsi, bet es pa tavu zemi braukšu laimīgs. Kā uzskata zvērināts advokāts Erlens Kalniņš, tā nu gluži nav. Latvijā gan pagaidām autoritatīvas tiesu prakses šādiem strīdiem par servitūta ceļa lietošanas atlīdzības noteikšanu nav, bet droši vien ar laiku radīsies. «Situācijās, kad viens kaimiņš tiesas ceļā grib otra kaimiņa nekustamajā īpašumā nodibināt ceļa servitūtu un ir acīmredzams, ka tiesa šo prasību apmierinās, es ieteiktu potenciālajam kalpojošā nekustamā īpašuma saimniekam celt tiesā pretprasību, lai tajā pašā tiesas procesā tiesa noteiktu arī atlīdzību par viņa īpašuma izmantošanu. Šāds risinājums būtu vairāk nekā loģisks un saprātīgs, it īpaši tad, kad ceļš tiek izmantots valdošā nekustamā īpašuma īpašnieka saimnieciskās darbības vajadzībām.» Piemēram, Jānis vēršas tiesā, lai par labu viņa īpašumam nosaka ceļa servitūtu Annas īpašumā. Bet kam Jānis šo ceļu izmanto? Redz, viņš ir uzcēlis ābolu sulas ražotni, un uz to rudeņos caurām dienām brauc automašīnas ar ābolu kravām. Tātad: ceļš, kas atrodas Annas īpašumā, nodrošina Jāņa biznesu. Kādēļ lai Anna par to nesaņemtu taisnīgu atlīdzību? Šo situāciju varētu salīdzināt ar piespiedu zemes nomas attiecībām – tādās situācijās valsts ir noteikusi zemes īpašnieka tiesības saņemt atlīdzību no ēkas īpašnieka, turklāt ir arī vairāki citi speciālie likumi, kuros atrodamas norādes par to, ka un kāda atlīdzība pienākas saimniekam, kura īpašums piespiedu ceļā tiek apgrūtināts: tie varētu būt, piemēram, 5% gadā no izmantojamās zemes kadastrālās vērtības.

3 aktuāli jautājumi par servitūtu

  1. Lai nokļūtu savā īpašumā, Sandrai jāšķērso Ilonas īpašums. Sandra ir iesniegusi tiesā prasību par servitūta noteikšanu, bet Ilona ceļu ir aizšķērsojusi. Ko darīt Sandrai, lai arī līdz tiesas spriedumam viņa var nokļūt savā īpašumā?

– Ceļot prasību par ceļa servitūta nodibināšanu, Sandra var lūgt tiesai nodrošināt šo prasību un aizliegt Ilonai līdz sprieduma pasludināšanai traucēt Sandrai piekļūt savam īpašumam. Ja tiesai jau pirmšķietami būs skaidrs, ka nosakāmais servitūta ceļš objektīvi ir vienīgā iespēja Sandrai nokļūt savā īpašumā, šāds prasības nodrošinājuma līdzeklis, visticamāk, arī tiks noteikts. Taču jāņem vērā, ka parasti šāda veida prasības tiek nodrošinātas vienīgi ar tā sauktās apgrūtinājuma atzīmes ierakstīšanu zemesgrāmatā, kas pozitīva sprieduma gadījumā tiek aizstāta ar servitūta tiesības nostiprinājumu.

  1. Kam jāuztur servitūta ceļš?

Tas ir jāuztur servitūta ceļa lietotājam – tam, kura nekustamajam īpašumam par labu šis servitūts ir noteikts. Ja viņš to nedara, apgrūtinātā zemesgabala īpašnieks var pret servitūta lietotāju celt prasību par ceļa uzturēšanas un labošanas izdevumu atlīdzināšanu, ja šādus izdevumus bijis spiests segt apgrūtinātā zemesgabala īpašnieks.

  1. Nezināju, ka par servitūta ceļa noteikšanu un lietošanu var prasīt atlīdzību! Vai varu ar šādu prasību pie servitūta ceļa lietotāja vērsties tagad, kad kaimiņš to ir lietojis jau desmit gadu?

Jā, bet atlīdzību var prasīt tikai par turpmāko laikus, nevis par jau pagājušajiem gadiem. Turklāt neatkarīgi no tā, vai kaimiņš maksās vai nemaksās, viņam nevar liegt servitūta ceļu izmantot, jo pirms desmit gadiem jau nodibinātais ceļa servitūts kā tāds joprojām ir spēkā.

Lasi citur

0 komentāri

Šobrīd komentāru nav. Tavs viedoklis būs pirmais!

Pievienot komentāru

Lai pievienotu komentāru autorizējies ar Santa.lv profilu vai kādu no šiem sociālo tīklu profiliem.

Veselība

Privātā Dzīve

Mans Mazais

Astes

AutoBild.lv

Māja

Receptes

Dārzs