Kopīpašuma problēmas jeb Kāpēc nepirkt mājas pārdodamās daļas?

Nekustamais īpašums
Lolita Lūse
22. oktobris
Komentēt

Drukāt

Saglabāt

Foto: Shutterstock
Pirms pieņemt lēmumu kaut ko iegādāties kopīpašumā, jāzina šī darījuma plusi, mīnusi un iespējamās sekas nākotnē. Konsultē zvērināts advokāts Egīls Radziņš.

Lasītājas jautājums: Manai krustmātei piedāvāts pirkt domājamās daļas Rīgas centra namā, viņas mammas bērnības mājās. Krustmāte ir ļoti priecīga un sola, ka pēc tam savu īpašumu novēlēs man. Sakiet, ko tas nozīmē – domājamā daļa daudzdzīvokļu mājā?

Advokāts Egīls Radziņš par šādu iespējamo darījumu izsakās skeptiski: viņš iesaka domājamo daļu daudzdzīvokļu namā labāk nepirkt, lai cik vilinošs izskatās piedāvājums.

«Kopīpašums nav nekas labs, tas ir īpašumtiesību apgrūtinājums, kas kopīpašniekiem uzliek specifiskus pienākumus un nosacījumus. Atrašanās kopīpašumā ir apgrūtināta, piemēram, arī ar to, ka ar savām domājamām daļām to īpašnieks var rīkoties tikai tad, ja ieplānotajam darījumam (ar atsevišķiem izņēmumiem) piekrīt visi pārējie kopīpašnieki,» saka advokāts.

Ja nu tomēr krustmāte izvēlas īpašumu iegādāties, viņai noteikti jāpārliecinās, ka zemesgrāmatā ir nostiprināts starp kopīpašniekiem noslēgts kopīpašuma domājamo daļu lietošanas kārtības līgums. Līgums rūpīgi jāizpēta: jāsaprot, kas tieši nonāks īpašumā, ko un kā varēs lietot. Bet nu  par visu pēc kārtas.

Denacionalizācijas steigas rezultāts

Cilvēki kopīpašumā var nonākt dažādi – kopīgi iegādājoties īpašumu  mežu, zemi, māju, mantojot to, utt. Kopīpašums kā apgrūtinājums lielākās problēmas rada tiem, kas kļuvuši par domājamo daļu īpašniekiem daudzdzīvokļu namos.

Pārsvarā šāda situācija ir vecajos īres namos Rīgas centrā, kur denacionalizācijas steigā vecos īres namus izpārdeva nevis dzīvokļu īpašumos, bet domājamās daļās.

Beidzot pastāvēt Latvijas valstij, īpašumus toreizējiem saimniekiem atņēma, bet pēc dažiem gadu desmitiem, atkal mainoties valsts iekārtai, atdeva. Vairākums denacionalizēto namīpašumu saimnieku vai viņu mantinieku gribēja ātri tikt pie naudas, tāpēc īpašumus steidzās pārdot: lielos īres namus Rīgas centrā varēja nopirkt par 100–200 tūkstošiem ASV dolāru, un nami nonāca deviņdesmito gadu biznesmeņu rokās, kas savukārt arī gribēja ātrāk gūt peļņu.

Šie daudzdzīvokļu nami bija kādreizējie īres nami – savulaik tie piederēja vienam īpašniekam vai ģimenei, kas pirmskara Latvijas laikā dzīvokļus izīrēja. Nami nebija sadalīti dzīvokļu īpašumos, līdz ar to deviņdesmito gadu saimnieki nevarēja pircējiem pārdot pa konkrētam dzīvoklim, tāpēc tika lietots cits risinājums – namīpašumu izpārdeva domājamās daļās.

Lielākoties pircēji pat nenojauta, ka tas rada pulka vairāk atbildības un sarežģījumu nekā tad, ja būtu nopirkts atsevišķs dzīvokļa īpašums.

Daļā darījumu atsevišķā līgumā tika atrunātas konkrēta dzīvokļa lietošanas tiesības, bet tas vienalga nenozīmēja, ka ir nopirkts konkrēts dzīvoklis. Jau tolaik juristi brīdināja: tā darīt nevajadzētu, jo savulaik Civillikumā kopīpašuma regulējumu radīja ar domu nevis par daudzdzīvokļu namiem, bet gan par zemi, mežu un citiem īpašumiem, ko vajadzības gadījumā var sadalīt, kā saka, pa vertikāli – šī daļa pieder tev, bet šī tev.

Un tas vēl nebija viss. Steigā izpārdodot denacionalizācijas ceļā atgūtos īpašumus, darījumos tika pieļauts pulka kļūdu. Advokāts Egīls Radziņš stāsta: «Pietrūka stingra regulējuma. Tā vietā notika ārkārtīgi neapdomīgi darījumi, kas cilvēkus noveda gadiem neatrisināmās problēmās. Piemēram, netika noslēgti iegādātās domājamās daļas lietošanas kārtības līgumi, kas stingri noteiktu, kur īsti kurš var dzīvot, ko un kā lietot.

Tāpat dažkārt izrādījās: visi dzīvokļi ir izpārdoti, bet pārdevējam dažas domājamās daļas joprojām ir palikušas, jo nebija vienotas metodikas domājamo daļu lieluma aprēķināšanai. Tad pārdevēji iztirgoja arī bēniņus vai pagrabu – tur, piemēram, atradās siltummezgli, un to saimnieks sāka prasīt no dzīvokļu īpašniekiem maksu par viņa domājamās daļas izmantošanu. Ir arī situācijas, kad mājas domājamās daļas ir pārdodas, bet, saskaitot tās kopā, izrādās, ka pārdots vairāk domājamo daļu, nekā mājā vispār matemātiski ir iespējams,» stāsta Egīls Radziņš.

Daudzdzīvokļu māju domājamo daļu īpašniekiem ir daudz problēmu. Piemēram, kā tiek maksāts nekustamā īpašuma nodoklis, jo to aprēķina visai mājai. Tāpat mēdz būt strīdi par koplietošanas telpu izmantošanu, jo viss pieder visiem, ir apgrūtināta savu domājamo daļu ātra pārdošana u. c. «Man par lielu pārsteigumu, domājamo daļu tirgus trīsdesmit gadus pēc denacionalizācijas joprojām turpinās,» saka advokāts.

Kā sadalīt kopīpašumu dzīvokļu īpašumos?

Varētu domāt: kāpēc domājamo daļu īpašnieki paši mājas nesadala dzīvokļu īpašumos?! Jā, teorētiski tas iespējams, bet process ir sarežģīts un arī dārgs.

Piemēram – ja kaut viens domājamo daļu īpašnieks mājas sadalīšanai dzīvokļu īpašumos nepiekrīt, process nav iespējams.

Dažkārt šis viens īpašnieks ir nevis pret, bet gan kaut kur Amerikā, un viņu neinteresē, kas notiek te, Latvijā. «Tas viss varēja tikt atrisināts jau deviņdesmitajos gados, nosakot, ka īpašuma atsavināšana daudzdzīvokļu mājās noteiktos gadījumos iespējama, tikai un vienīgi sadalot pirms tam šo mājokli dzīvokļu īpašumos.

Kopīpašuma problēmas daudzdzīvokļu namos mūsdienās rodas tādēļ, ka diemžēl likumi nevirzās līdzi dzīvei. Likumdevējam būtu jārīkojas drosmīgāk un problēma beidzot jāatrisina. Mans ieteikums būtu papildināt Civillikumu, paredzot tajā iespēju izbeigt kopīpašumu, arī sadalot to dzīvokļu īpašumos.

Likumdevējam būtu jāapzinās, ka daudzdzīvokļu namu izpārdošana domājamās daļās bija valsts kļūda, līdz ar to sākotnējais izdevumu slogs par šo māju sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, manuprāt, būtu jāuzņemas valstij.

Piemēram, tiesa varētu uzdot Valsts zemes dienestam izstrādāt nepieciešamo tehnisko dokumentāciju konkrētā īpašuma sadalei dzīvokļu īpašumos un izdevumus par to pēc tam piedzīt no jaunizveidoto dzīvokļu īpašniekiem,» uzskata advokāts.

Kā pārdot savu domājamo daļu?

Problēmas ar kopīpašumu rodas ne tikai lielajos īres namos, kur katrs nopircis pa daļai. Mēdz gadīties, ka pieci, seši radinieki manto vienu īpašumu, un viens no viņiem izlemj no šī kopīpašuma aiziet. Jā, viņš savu domājamo daļu var pārdot. Taču pārdošanas process ir sarežģītāks, nekā pārdodot dzīvokļa īpašumu.

Pārdodamā domājamā daļa vispirms jāpiedāvā pārējiem kopīpašniekiem. Tikai tad, ja viņi pēc divu mēnešu domāšanas no pirmpirkuma tiesībām atsakās, domājamo daļu var pārdot kādam citam. Pirmpirkuma tiesības kopīpašniekiem turklāt jāpiedāvā, uzrādot jau ar iespējamo pircēju noslēgto līgumu – ja domājamo daļu tomēr izlemj pirkt kāds no kopīpašniekiem, viņš to pērk ar tādiem pašiem noteikumiem, kādi tikuši piedāvāti svešajam pircējam.

Pircējam savukārt šāds garš un nedrošs process ne pārāk patīk, jo nav īsti skaidrs – darījums notiks vai tomēr ne.

Un ir vēl kāds āķis. Pieņemsim, ka īpašumam ir 20 kopīpašnieku. Ja viens grib savu daļu pārdot, tā viņam tātad jāpiedāvā pārējiem 19 īpašniekiem. Ne vienmēr viņi dzīvo turpat uz vietas – kāds varbūt ir ārzemēs, kāds jau tai saulē, un mantinieki ir sazin kur un sazin kas.

Pērkot īpašuma domājamo daļu, pircējs riskē. Proti, ja gadījumā kādam no kopīpašniekiem nebūs pienācīgi paziņots par iespēju izmantot pirmpirkuma tiesības un tas savu atteikšanos nebūs paudis, viņš gada laikā no dienas, kad jaunais domājamo daļu īpašnieks savu pirkumu reģistrējis zemesgrāmatā, varēs prasīt izpirkuma tiesības. Tas nozīmē, ka jaunais domājamo daļu pircējs gadu, kā saka, sēž uz čemodāniem: jebkurā brīdī gada laikā var atbraukt kāds, piemēram, no Amerikas, un paziņot, ka šo domājamo daļu tomēr grib pirkt.

Kā izbeigt kopīpašumu?

Civillikums paredz trīs variantus, kā var izbeigt kopīpašumu. To var sadalīt reālās daļās. Piemēram, zemi vai mežu, ja vien to pieļauj vietējais teritorijas plānojums platības ziņā, var sadalīt ļoti ērti, savukārt dzīvojamo ēku nevar kā ar nazi pārgriezt un sadalīt noteiktās daļās. Vēl tiesas ceļā īpašumu var piespriest vienam kopīpašniekam, uzliekot viņam par pienākumu pārējiem īpašniekiem izmaksāt kompensāciju par viņu daļu.

Gadījumā, ja kopīpašums tiek izbeigts, izmaksājot kompensāciju, rodas jautājums, kā tiek noteikta īpašuma vērtība. «Tā tiesai ir ļoti sarežģīta izšķiršanās, jo kadastrālā vērtība ne vienmēr atbilst tirgus vērtībai. Kopīpašnieks, kas grib saņemt kompensāciju, parasti atnes vērtējumu, kas apliecina, cik ļoti vērtīgs ir šis īpašums.

Savukārt cits, kurš grib pirkt, atnes cita speciālista gatavotu vērtējumu, kas apliecina, ka šī īpašuma vērtība ir zemāka. Un tiesai ir jāizšķiras – piekrist vienam vērtējumam vai otram vai noteikt savu vērtējumu, vai arī teikt: nē, te tiesa neko nevarēs izdarīt – atliek vien rīkot īpašuma izsoli,» stāsta Egīls Radziņš.

Šādai kopīpašuma izbeigšanai savukārt atkal ir divi varianti. Ja gadījumā visi kopīpašnieki saka: jā, mēs gribam to pirkt, izsole notiek tikai starp viņiem – viens īpašumu nopērk, pārējie saņem naudu. Bet, ja kāds saka nē, notiek publiskā izsole, un tad ienākumu sadala atbilstoši kopīpašuma domājamo daļu lielumam. Civillikumā teikts: «Nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, ja vien tā nodibināšanas noteikumi nerunā tam pretī; turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu.»

Proti: ja cilvēkam pieder, piemēram, 1/20 daļa īpašuma, viņš var celt tiesā prasību par īpašuma pārdošanu izsolē, tā sabojājot dzīvi visiem pārējiem kopīpašniekiem. Savukārt otrādi izdarīt gan nav iespējams – piemēram, deviņi kopīpašnieki nevar apvienoties un celt tiesā prasību par kopīpašuma izbeigšanu pret vienu īpašnieku, jo tā būtu izspiešana no kopīpašuma, un to darīt likums neļauj.

Ir arī vēl trešais kopīpašuma izbeigšanas variants – lozes vilkšana, kuram piederēs īpašums, un pārējiem būs jāizmaksā kompensācija, bet šāda prakse mūsdienās netiek izmantota, lai arī likums tādu iespēju paredz.

Īpašuma lietošanas kārtības līgums

Neviens likums neparedz obligātu prasību, ka domājamo daļu kopīpašniekiem jānoslēdz īpašuma lietošanas kārtības līgums, tomēr to noteikti vēlams izdarīt. Īpašuma domājamās daļas, par kurām lietošanas līguma nav, labāk nepirkt.

Cilvēks, kas tikko ienācis kopīpašumā, nopērkot kādu domājamo daļu, uzreiz var ierosināt īpašuma lietošanas kārtības līguma noslēgšanu, un pārējie kopīpašnieki, iespējams, būs pat priecīgi, ka kāds to beidzot rosinās izdarīt.

Lietošanas kārtības līgumā īpaši sīki un precīzi jābūt atrunātiem tiem punktiem, kas attiecas tieši uz koplietošanas telpām – pagalmu, dārziņu, autostāvvietu. Un par to arī kaimiņi mēdz dikti strīdēties.

Ja cilvēks nopērk daudzdzīvokļu mājas 1/20 daļu bez lietošanas tiesību līguma, teorētiski viņam ir tiesības iet un dzīvot jebkurā dzīvoklī – šodien te, rīt kaut kur citur – un teikt: man te pieder 1/20 daļa, šovakar mazgāšos šajā vannā, bet rīt gribēšu uzpīpēt cita kaimiņa balkonā.

Par laimi, dzīvē tomēr tik traki nenotiek – kopīpašnieki tomēr zina un pieņem, kur kurš īsti dzīvos. Tomēr strīdi kopīpašnieku starpā gan var rasties. Ja, piemēram, mājai ar 20 īpašniekiem pagalmā ir vieta trim mašīnām, tad ej nu tiec galā, kura mašīna tur varēs stāvēt.

Padomājiet par mantas sadali laikus!

Iegādāties kaut ko kopīpašumā mēdz nereģistrētā kopdzīvē esoši cilvēki, tāpat kopīpašumā cilvēki bieži nonāk mantošanas ceļā, pamatojoties uz testamentiem. «Par laimi, arī Latvijā cilvēki daudz vairāk sāk domāt par to, kā sadalīt savus īpašumus, lai tad, kad viņi aizies tai saulē, manta nenonāk mantinieku kopīpašumā, jo tas rada daudz sarežģījumu un gadiem ilgi risināmus strīdus starp kopīpašniekiem,» saka advokāts Egīls Radziņš.

«Tiem, kas savus bērnus un citus tuviniekus vēlas pasargāt no šādas situācijas, jābūt reālistiem – jāsaprot, ka dzīve nevienam nebūs mūžīga, tāpēc tad, kad mantas kļūst vairāk nekā tikai, piemēram, viens dzīvoklis un viena mašīna, tā jāsadala jau dzīves laikā, iespējami ņemot vērā mantinieku specifiskās intereses.»

Ja mantojuma lietas nav sakārtotas, mantinieki mēdz iegūt īpašumus, kurus pēc tam nav iespējams reāli sadalīt.

«Kopīpašuma problēmas pieaug, attīstoties saimnieciskajai dzīvei,» saka advokāts. Lūk, kāds mūsdienīgs piemērs. Dažkārt domājamajās daļās tiek izteiktas arī uzņēmumu kapitāldaļas. Var šķist: tas taču vienkārši – ja uzņēmumā ir deviņas kapitāldaļas un tām ir trīs domājamo daļu mantinieki, katram pienākas trīs kapitāldaļas, un lieta atrisināta! Tomēr tā nebūt nav. Atbilstoši kopīpašuma specifiskajam regulējumam, katrs manto 1/3 domājamās daļas no katras kapitāldaļas. Lūk, cik sarežģīti!

Kopīpašumā  māja māsām

  • Kopā ar māsu gribam pirkt māju kopīpašumā. Ko mums vajadzētu paturēt prātā?

Vispirms būtu jāsaprot, kas tā īsti ir par māju, ko tajā plānojat darīt, un jāvienojas – pirksiet vienādās vai dažādās daļās. Pieņemsim, gribat nopirkt kopīgu nelielu īres namu: māju ar vairākiem dzīvokļiem, ko plānojat izīrēt un tā gūt peļņu.

Ja šādu māju kopīpašumā nopērkat uz pusēm, tad visu peļņu no izīrēšanas dalīsiet uz pusēm. Sarežģītāk būs, ja gribat nopirkt īpašumu, kurā pašas dzīvosiet. Piemēram, tā ir māja ar četrām piecām istabām un kopīgu virtuvi. Ja māja būs kopīpašums – kura kuru istabu lietos? Izrādīsies, ka istabas ir dažādu izmēru – lai kā dala, platības ir atšķirīgas, un nekā nevar atrast tādu risinājumu, lai katra māsa var apdzīvot precīzu domājamo daļu.

Protams, varat teikt – mēs saticīgi dzīvojam, un tas nekas, ka vienai par kādu kvadrātmetru mazāk! Tad labi. Bet iedomāsimies, ka esat vai kādreiz kļūsiet kašķīgas māsas… Tad gan, noskatot māju, ko pirkt kopīpašumā, jau pirms pirkšanas būtu skaidri jāsaprot, kādu mājas daļu katra māsa izmantos, un šādās daļās arī jāpērk: viena, piemēram, pērk divas piektdaļas, bet otra – trīs piektdaļas.

Un vēl trešais variants: jūs esat draudzīgas māsas, nopērkat māju kopīpašumā uz pusēm, kur viena dzīvo mazākā daļā, otra lielākā. Diemžēl ar laiku sākat savā starpā kašķēties par kopīpašuma lietošanas tiesībām. Lai arī īpašums jums pieder uz pusēm, savā starpā varat noslēgt līgumu par īpašuma lietošanas kārtību – viena lieto 60%, otra 40% – un ierakstīt šo vienošanos zemesgrāmatā. Kā māsas viena otrai kompensēs īpašuma starpību, būs jāvienojas. Piemēram, tā, kura lieto lielāko daļu, maksā par to otrai māsai vai baro tās kaķi. Tāpat māsas savā starpā var mainīt īpašumtiesību proporciju, viena otrai dāvinot vai atvēlot īpašuma domājamās daļas.

Lasi citur

0 komentāri

Šobrīd komentāru nav. Tavs viedoklis būs pirmais!

Pievienot komentāru

Lai pievienotu komentāru autorizējies ar Santa.lv profilu vai kādu no šiem sociālo tīklu profiliem.

 

Veselība

Privātā Dzīve

Mans Mazais

Astes

AutoBild.lv

Māja

Receptes

Dārzs